平均地權條例的利與弊,到底是公平還是不公平?

作者:Joyy Lee發佈日期:2023-11-01分類:不動產大小事

平均地權條例是我國土地政策的最高指導原則,旨在防止土地集中在少數人的手中,保障國民的居住權益和社會公平。然而,平均地權條例的實施也引發了許多爭議和問題,例如是否違反私有財產權、是否影響房市的正常發展、是否有效遏止炒房的現象等。本文將從理論、歷史、實務和預測等方面,分析平均地權條例的利與弊,並評估其對國家、社會和個人的公平性和效果,希望能夠提供讀者一個全面而客觀的視角,以便於理解和判斷這個重要的政策。

平均地權條例的目的

台灣是一個土地資源相對稀少的國家,土地的分配和使用一直是社會上的重要議題。為了防止土地集中在少數人的手中,影響國民的居住權益和社會公平,中華民國國父孫文在其三民主義中民生主義的思想中,提出了平均地權的概念,主張土地的自然增值歸諸公有,並讓國家對土地有最高支配權。平均地權條例是土地法的特別法,是我國土地政策最高指導原則,於 1977 年修正公布,並於 2023 年 1 月通過部分條文修正案,加強打擊房屋炒作行為,限制換約轉售、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等 。然而,平均地權條例的實施也引發了許多爭議和問題,例如是否違反私有財產權、是否影響房市的正常發展、是否有效遏止炒房的現象等。不同的利益團體和意見領袖對於平均地權條例的利與弊有不同的看法和評價,甚至引發了一些訴訟和抗爭。那麼,平均地權條例到底是公平還是不公平?它對國家、社會和個人有什麼好處和壞處?我們又該如何理解和判斷這個重要的政策呢?本文將從理論、歷史、實務和預測等方面,分析平均地權條例的利與弊,並評估其對國家、社會和個人的公平性和效果,希望能夠提供讀者一個全面而客觀的視角,以便於理解和判斷這個重要的政策。

平均地權修法的重點

限制換約轉售

為了防止投機者高頻率買賣房屋,影響市場波動,修法規定預售屋或新建成屋買賣契約,除了特殊情形外,買受人不得讓與或轉售第三人,違者將被罰款。

管制私法人購屋

為了避免私法人無居住需求而炒作房屋,影響國民的居住權益,修法規定私法人購買住宅用房屋需經過許可,並限制取得後五年內不得轉售。

重罰炒作行為

為了打擊散播不實資訊、虛偽交易、違規銷售等影響價格或秩序的操縱行為,修法規定對於不動產炒作行為可處以高額罰款,最高可達五千萬元。

建立檢舉獎金制度

為了提升稽查效能,修法規定民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具證據向地方政府檢舉,如屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

解約申報登錄

為了增加市場交易透明度,修法規定預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報登錄,違者將被罰款。

平均地權條例造成的影響

對台灣整體的影響:

  • 平均地權條例可以增加國家的財政收入,因為土地的自然增值歸諸公有,國家可以透過徵收土地增值稅、土地稅等方式,獲得更多的稅收 。
  • 平均地權條例可以促進國家的土地利用效率,因為國家對土地有最高支配權,可以根據社會和經濟的需要,規劃和調整土地的使用方式,避免土地閒置或浪費 。
  • 平均地權條例可以提升國家的社會穩定,因為土地的分配和使用更加公平合理,可以減少貧富差距,緩解社會矛盾,增強國民的凝聚力和向心力 。

對地方區域的影響:

  • 平均地權條例可以保障社會的居住正義,因為土地不再是少數人的私有財產,而是全民共享的資源,每個人都有平等的居住權益,不會因為房價高漲而無法負擔 。
  • 平均地權條例可以改善社會的居住品質,因為土地的使用受到國家的規範和監督,可以避免過度開發或污染土地,保護生態環境,提升居住舒適度 。
  • 平均地權條例可以促進社會的居住多元,因為土地的供需更加平衡和彈性,可以滿足不同層次和類型的居住需求,例如公共住宅、合作社住宅、共享住宅等 。

對個人的影響:

  • 平均地權條例對於有居住需求但沒有購屋能力的個人是有利的,因為他們可以享受到國家提供的低價或免費的住宅服務,減輕他們的生活壓力 。
  • 平均地權條例對於有購屋能力但沒有投資需求的個人是中立的,因為他們可以依照自己的喜好和預算購買合適的房屋,但他們也要承擔相關的稅負和限制 。
  • 平均地權條例對於有投資需求但沒有居住需求的個人是不利的,因為他們不能隨意買賣或轉讓房屋,也不能享受到房價上漲所帶來的利潤,甚至可能被罰款或沒收 。

平均地權條例對房市的影響和預測

平均地權條例修正案通過後,房市會呈現量縮持平,因為「該跌都跌完了」。這是鄉林集團董事長、全國商總主席賴正鎰對於房市的看法。他認為,房市已經在2022年第一季開始慢慢走下坡,且房地合一稅就有打到房,加上升息、台股跟著跳水等衝擊,已大幅衝擊房市信心,房價和買氣早就下滑了。

不過,並非所有專家都同意賴正鎰的觀點。房產趨勢專家李同榮對於平均地權修法打炒房進行模擬,認為會有四大後遺症,分別是:大建商穩如泰山,小建商雞飛狗跳;都更將再死一次;助漲都會低總價市場與租賃市場;執法單位人仰馬翻。他指出,修法對房市衝擊相當大,幾乎斷送投資客炒房多數管道,未來想炒房難度將大幅攀升。

另一方面,台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐則認為,修法通過後,預售屋市場正式進入冷靜期,整體房市將會出現四大現象:預售和成屋價差縮小;豪宅市場交易量縮;高槓桿型建商淡出;資金走向避險型產品。他表示,影響預售屋上漲的因素不僅是供需法則,另一個則是營建成本。隨著營建成本不斷增加,預售屋價格就不可能輕易下跌。

平均地權條例推行下的爭議

私法人購屋採許可制:這項規定限制私法人購買住宅用房屋,必須事先向政府申請許可,並在取得後五年內不得轉讓。這項規定引發了違憲、不符比例原則、審核人力等問題的爭議。一方面,有人認為這項規定侵犯了私法人的財產權和契約自由,違反憲法第 15 條和第 23 條的保障。另一方面,有人認為這項規定過於嚴苛,不符合比例原則,影響了正常的房地產交易和市場秩序。還有人質疑政府是否有足夠的人力和能力,有效地審核和監督私法人的購屋行為。

重罰炒作行為:這項規定明確規範若有散播不實資訊、透過通謀虛偽交易、利用違規銷售或其他操縱手法進行炒作,都可按交易戶數處罰 100 萬至 5,000 萬元,並可連續處罰。這項規定引發了罰則過重、界定模糊、執法困難等問題的爭議 。一方面,有人認為這項規定過於嚴厲,可能造成市場恐慌和冷凍,影響房地產產業的發展。另一方面,有人認為這項規定缺乏明確的定義和判準,可能造成執法上的爭議和困難。還有人質疑政府是否有足夠的資源和能力,有效地查辦和防範炒作行為。

平均地權條例常見的問與答

問:《平均地權條例》修法後,房價會降嗎?
答:房價受到許多因素的影響,例如供需關係、利率、景氣、政策等。不過,一般來說,修法後可以有效抑制炒房行為,減少市場上的虛高價格,讓房價更接近實際價值。另外,也可以增加市場上的供給量,減少預售屋和新成屋的換約轉售情形,讓更多的自住者有機會買到合適的房子。因此,修法後可能會讓房價趨於穩定或下降。

問:《平均地權條例》修法後,會不會影響房地產產業的發展?
答:房地產產業的發展受到許多因素的影響,例如市場需求、消費者信心、競爭環境等。不過,一般來說,修法後可以促進房地產市場的健全發展,減少不正當的競爭和投機行為,提升產業的信譽和品質。另外,也可以刺激產業的創新和轉型,鼓勵建商提供更多符合消費者需求和居住正義的產品。

問:《平均地權條例》修法後,會不會影響租賃市場?
租賃市場受到許多因素的影響,例如租金水準、租賃需求、租賃供給等。不過,一般來說,修法後可以改善租賃市場的供需失衡,減少投資客將房屋閒置或出租給其他人的情形,增加市場上可供出租的房屋數量。另外,也可以提升租賃市場的透明度和公平性,減少租金虛高或黑箱作業的情形 。

問:《平均地權條例》修法後,會不會影響土地開發?
答:土地開發受到許多因素的影響,例如土地成本、開發利潤、開發風險等。不過,一般來說,修法後可以促進土地開發的合理化和規劃化,減少土地開發者以高價收購或低價出售土地牟取暴利的情形,增加土地開發者對土地使用效益和社會責任的考量。另外,也可以提升土地開發的品質和效率,減少土地開發的浪費或環境破壞的情形 。

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