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擁有房產後,在對於自己不使用的不動產,一定會有想出租給有需要的人,來當個包租公、包租婆。但如果在出租的期限中,如果遇到惡意不按時繳納房租的租客,又該怎麼處理呢?這是所有房屋出租持有人,都會去思考的問題,也是有可能會遇到的。

在這文章中,將分列幾種情況,讓你一次清楚,該怎麼合法進行,不讓自己觸法惹官司。

惡房客不繳房租怎麼辦?

有時一定會遇到房客因為工作關係或特別的因素,遲繳房租。往往身為房東的你,都會體諒租客的狀況,願意寬限幾日。

但就是遇到惡質的租客,故意看準房東心地很好,惡意遲繳房租。

不論是否惡意,當房客開始有藉口拖延時,身為房東的你,就要警覺了。

首先,當然是先好意的催繳房租,如果已經通知多次了(最好有証明,例如手機的撥打紀錄、LINE的通話紀錄…等等),房客還是沒有明顯要付租金的情況之下,就寄出【存証信函】,內容中,說明清楚租客誰,應於每月幾號繳交房租,今日已幾月幾日,仍未繳付房租,這時在信函上,給房客一個【催告期限】(3至5日),要求給付房租。

如果房客在接到存証信函,仍無動作,並已經超過期限。開始進行第二次存証信函,表示房客已經 連續兩個月未交租金,並超過房東本人容許期限,主張終止租約。這時,即是根據《土地法》第100條中第3點法規,租客積欠租金額,除擔保金抵償外,達兩個月以上。主張收回房屋使用權,同時終止租約。

也就是說房客必須欠租4個月,房東才可以主張終止合約並收回房屋。在第二次裡,一定要完整說明清楚終止合約,並定期限(15號或月底),要求清空私人物品,如果接到了不理,也沒有清空,就可以進行下一步提告《民事訴訟》請求公權力執行,要求房客搬走。

在正當請走惡房客前,一定要先終止你們之間的合約關係,如果沒有終止,是很難請公權力介入的。

 

寄出存証信函,有3個意義:

1.執行法律上的請求權,並請郵局(*註一)存檔做為第三方証人。

2.從郵局寄出存証信函,建立時間點,因為請求權在法律上的時間點是很重要的,官司的輸贏常常發生在時間點上因為逾期而失效。

3.就是嚴正的通知租客,我要進行法律程序,不要故意拖延應繳付的房租。

 

*註一:

下方我會留下郵局可製作存証信函的格式下載位置,供你需要時來使用。

另外存証信函的相關準備,可以參考以下方式

a.一式三份(郵局一份、寄對方一份、自己一份,這部分可視你想給予的相關人數來決定)

b.每頁書寫完後,記得蓋下騎縫章,避免內容被更換。

房客失聯,我可以直接進入房內並清空嗎?

這萬萬不可!

正常人的觀念,認為房子的所有權是自己的,房客不搬,房東可以把房客的物品清空。但現實是,你與房客有租約,房客在租約期間受法律的保護,你不可以隨意進出,這樣將會讓你吃上【侵入民宅】的罪責。

由於有租約,法律上,已是租客的私人空間。一但你私自進入,把房客的私訊物品移出或拆除,就將構成竊盜罪和毀損罪。

建議根據狀況一的方式,寄出存証信函,解除合約後,再行使請求權,由法院派請指定的執法單位來強制執行,這樣才不會讓自己吃上官司唷。

如何提告!?怎麼進行強制執行?

這在出租處的所在當地地方法院簡易庭具狀提出民事訴訟,在裡面通常會有訴狀書寫範例的書可以參考,或者也有請志工人員來協助你。

內容大致就是要寫明我屋主誰,要求租客某人歸還房屋,並且要求對方給付先前欠繳的租金。

這時,有些房東當初會讓房客遷入戶籍、登記公司,提告的時候記得也要寫明要求對方必須遷出戶口、變更公司登記地址。

對房客的部分是提起返還租賃物的訴訟,再一併請求房客返還逾期未繳租金,如果查證房客另外有破壞房屋的情形,可以同時向房客請求侵權行為損害賠償。

侵權損害的部份一定很難舉證,可提出租屋前的屋內照片,比對返還房屋後的屋內狀況做為舉證。

請法院幫你做強制執行,就必須要有執行的名義。所以你要先取得法院判你勝訴的確定判決之後,才能再進一步向法院民事執行處聲請強制執行,讓對方遷出你的房子。一直要到這個階段法院才會指派警察,動用公權力強迫對方依照判決內容搬離。

如何定訂租約來避免與防範

如何保証自已房東的權益,又不會讓房客感受損失,最好的方式,就是採用 《內政部公佈的契約書》範本,這裡就已詳列許多法規和事項。

你可以在下方連結,找到目前公佈的最新合約範本。

https://pip.moi.gov.tw/V3/g/SCRG0302.aspx

當然,還是有一些需要因狀況來調整的事項,例如:

1.簽約時需要給付幾個月押金?(內政部規定不得超過兩個月)

2.每月幾號繳付租金?

3.房客需要付擔哪虛費用?租金包含哪些費用?

4.有沒有特約事項?

最後當然如果怕後續產生太多闆題,都可以將合約進行公証,在契約中加註違約時強制執行項目,這樣未來有一方違反合約或未履行義務時,可以拿契約至地方民事執行處強制執行,申請請求權。

做好的法律動作越完後,之後衍生的問題或爭議也將會少。

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