不動產的八大特色

不動產的八大特色

一般人認為,有土斯有財,一生為自已買一個安身立命的住家是應該 ,也有人知道,透過不動產投資或買賣,是最好的理財方式,在這裡和你分享,Joyy整理的不動產八大特色。

特色一:一物一定價

不動流有其區域的色彩與獨特性,每塊土地都有其差異性,格局、方向、視野、地段等,都影響其價格。所以每間房屋都有他的優缺點。故在銷售的觀點來看,有著一物一定價的策略,沒有一間房子,價格會是相同的,正因為著這樣的特性,才有其不動產的最大特色。

特色二:重資本

不動產每一個案,銷售金額皆達數億元以上,且房屋大樓工期皆達兩年以上,所以每筆投資資本回收期,含銷售期間皆達三年以上,週轉時間長,中間過程如遇重大事故如金融海嘯、政治變動,常會措手不及,來不及應變,也是風險所在。

特色三:涉及稅法最多

土地稅、所得稅、奢侈稅、遺產稅贈與稅、營業稅、印花稅、契稅房屋稅、房地合一稅…等等

特色四:涉及法令最多

土地法、國有財產法、平均地權法、土地登記規則、區域計畫法、都市計畫法、非都市土地管理條例、土地徵收條例、都市更新條例…等等。

特色五:涉及專業知識最多

不動產經紀業管理條例、民法物權篇、公寓大廈管理條例、不動產估價技術、消費者保護法、公平交易法…等等

特色六:影響產業最多

設計規畫相關:建築師、結構師、景觀工程師、室內設計師…

營造施工相關:板模工程、土木工程、機電工程、建材供應商…

廣告行銷相關:代銷公司、仲介公司、媒體代理商、平面廣告、模型公司、招牌業、印刷業、網路行銷業。

物業管理相關:保全業、物管公司、消防檢查業、清潔服務業…

金融保險相關:銀行業、保險公司、信託公司、資產管理公司…

土地買賣相關:地政士、估價師、經紀人

特色七:抗通膨耐久財

不動產意指不動如山,他的流通性比不上股票、黃金…等商品可以快速變 ,所以因為急用時,無法立即賣到理想價格。因此投資房地產可收租及抗通貨膨脹,較受到保守型投資者的喜愛。

特色八:進入門檻低生存門檻高

不動產業從業人員,多數讓人覺得無技術門檻,但真的能在此行業生存長久的人,卻不多。正因為交易金額大,可收佣金高,較吸引多數族群投入參與,但要在此行業長期生存,沒有個人特色與經營人脈,將較難長久生存。

以上八個特色,認同請分享,或有什麼是Joyy沒想到的特色,可以說說看,一起討論唷。

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你不可不知的看屋全攻略

你不可不知的看屋全攻略

你不可不知的看屋全攻略 買過房子的人一定都知道,買房前到處看房、比較、一天之內看到三、四間都是非常正常的。

但看這麼多的物件,到底是選地點、價格、格局還是什麼呢?看一大堆結果回家全忘了。

這都是在瞎看。所以,當已經有預算後,千萬別和自己的荷包與辛苦錢過不過去,做好準備再開始,買房看屋攻略從內到內外,一寸都不能輕忽的。

對的時間看屋

你一定知道,看屋要分白天看一次、晚上看一次,最好晴天看一次、雨天看一次。

這是為了確保白天的採光狀況,與夜間的招牌燈光,對生活是否有影響外,房子會不會因為大雨滂沱,就來個「屋外下大雨、屋內下小雨」的尷尬漏水,或是靠窗的牆壁,有沒有一些滲漏?或是白花浮起的壁癌?

這此在看中古屋時,都是不能漏看的細節。不過,我建議你還可以進一步「挑時間」,

例如下午三點,可以看看房子有沒有西曬!?因為有如果西曬嚴重的話,不只房子裡面特別熱,到了夏天也會花更多的電費。

晚上八點,以大樓來看,鄰居們多半已經回到家,樓上的噪音大不大?樓上的小孩會不會鬼吼鬼叫或嬉戲奔跑?這個時間,都可以看出端倪,可別小看鄰居,這攸關你日後居住後的生活品質,想要購屋前的準備期,可以鎖定一個自己喜歡的社區,多試一些時段,不但可以知道鄰居好不好相處,還可以進一步了解社區的管理與屋況,讓自己的買屋風險,能夠降到最低!

看屋確認是否通風與設備

屋內是否舒適,不是用看的,也不是只憑平面圖,就可以判斷的,重點就在是否通風

如果不通風,肯定在屋內就會感到悶熱、而之後就會想開空調、電扇等來進行對流。所以,如何在看屋時,知道是否通風,可以試以下方式:

準備香水,在廚房噴一下,回到客廳,是否能聞到,並在短時間內就味道消散!?

這方式可以使用於各空間內,幫助你實際確認通風狀況!

另外是設備的部分,有些看似裝潢非常美好的樣子,可以試著手機充電器,想像一下你擁有這空間時,插坐的位置是否理想或著是否有可能它只是個「空插座」!?

也可準備幾張衛生紙,揉團後,丟至馬桶內,看看通不通。並把有水龍頭的地方打開,了解一下水壓狀況。

這樣才不會只是肉眼看,卻忽略了日後使用習慣上的一些問題。

看屋後拍照留紀錄

看房除了室內空間外,如果有點喜歡,也記得拍一下,自己喜歡的點在哪。以供後續回想起來。或是看到有瑕疵不好的地方,也拍記得,讓自己有印象。

屋外的部分,可以把鄰路的狀況、道路的狀況拍下來,如果目視上有嫌惡設施(註一),也記得拍下來做為紀錄,讓自己在每次的看房上,都有明確的成果與紀綠,來做為下一次看屋時,需要避免的問題,而不會一再的瞎看!!

註一:
嫌惡設施包括:加油站、變電所、電塔、瓦斯槽、油庫、空房子、殯葬業、宮廟、垃圾場、加工場所、風水形煞(壁刀、路沖…等)

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哇 !省下服務費好划算!? 小心五大風險!

哇 !省下服務費好划算!? 小心五大風險!

哇 !省下服務費好划算!? 小心五大風險!隨著網路越來越發達,賣方選擇自售房屋,除了可以省下一筆仲介服務費之外,也不會發生太多進出房屋、破壞屋況的情形。

更重要的,再會賣的房仲,可能也不比屋主更了解屋子的狀況…而自售看似美好,但屋主所要付出的時間、成交壓力…等相關風險並不會比較少喔!

在這裡和你分享五個自售房屋時,你可能需要承擔的風險!

(閱讀全文…)
在房屋買賣裡,你房子賣不掉的5個原因!!

在房屋買賣裡,你房子賣不掉的5個原因!!

房屋買賣一直是個很複雜的過程。在這之間,不論你是買屋還是賣屋,都會遇到許多的問題,在這先不提人為性格上的狀況,單純和你分享,如果你是想要賣屋的人,為什麼你的屋子會賣不出去!

品味風格

房屋買賣中,你房子賣不掉的5個原因_01

一般都會認為,對於室內設計上品味、風格都會盡可能一致化,或較屬於現代風等等。但在目前的接委託的經驗上,仍會有遇到一些風格奇特的。

例如客廳屬於現代風,但在旁邊的餐廳卻是中國風。沙發是全木質感,但屋內裝潢又偏唯美...總之就是給人一種不太協調的感受。

補救方法是最好是在賣屋時,仍能給人有一致風格的方式,是較好的,至少在售屋照片上的觀感,不會讓人感到不想再看下去。最好可以請朋友或多些人幫你看看是比較好的。

雜物過多

房屋買賣中,你房子賣不掉的5個原因_02

大多數賣方會在在房屋要開始銷售時,會進行大整理,目的就是不希望當潛在買家看見房子滿布賣主的雜物時,讓他們就不感興趣。

而如果你本來就有雜物堆放的話,也請集中一間房間或一個空間來放置,並註明這將會在售出後,清運處理。

雖然在買賣上,都會告知買方,你會負責清運處理,但如果每張照片或是買方去看屋時,到處都還是亂七八糟的,這將會讓買方看不到重點而更會失焦,而失去意願。

環境骯髒

房屋買賣中,你房子賣不掉的5個原因_03

基本把房屋打掃乾淨再開始進行銷售,是非常理所當然的事,但仍發現有些物件在銷售時,就是遺漏這一步。

房屋如果不是百分百一塵不染,就很難賣到應有的價值,沒有人願意花大錢買一棟髒房子,就算是註明了屋況需整理,也真的會讓買家看不到房子的重點,反而成了買方緊咬殺價格的條件之一。

台灣房屋專任委託提供高品質的家事清潔服務

喊價太高

房屋買賣中,你房子賣不掉的5個原因_04

賣方不能決定房屋價格,而是由市場來定。你一定聽過,『成交才是好價格』。如果你都做好各種準備來出售房屋,但卻賣不出去,最有可能是因為喊價太高。

所有想要賣屋的人,都希望能夠賣到一個自己想要的價格。但都忽略了許多條件,例如附近行情、屋齡、交通、學區、鄰路、附近設施、都市計畫…等等因素。

有時,你可會遇到不動產經紀人會扭曲房產的價值,為了先和你接到委託以安撫你來取得生意。但這可能將影響到後續銷售上的困難與問題,以及事後又要不斷地與賣家議價很下調整。

格局糟糕

中華路低總價角間透天格局圖09160902

設計和建造的方式可以促成或破壞房屋的買賣,非常見的格局會使許多潛在買家卻步,賣方需要了解房屋的格局會如何影響出售。

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中古屋你了解多少!?5件你至少要有的基本認知!

中古屋你了解多少!?5件你至少要有的基本認知!

你了解中古屋嗎?還在認為只要是屋齡很高的就是中古屋嗎?還是以為只要是轉手過的就是中古屋呢?在中古屋是什麼意思裡,這是有明確定義的。如果你真的不清楚的話,接下來,我將和你分享有關更多中古屋的一切。

先讓你了解一下,什麼是【中古屋】

房屋已經過一次以上的轉手買賣,或興建完工己領取使用執照超過三年以上之房屋,稱為中古屋。

基本定義看,中古屋仍有2種認定型式,即使是新建造完成的房屋,但是因為已經轉手買賣過,所以也算是中古屋。

所謂第一次轉手買賣是指起造人過戶給購屋者後,購屋者受將房屋轉手賣給第三者,稱為第一次轉手買賣;

另種情形是即使房屋仍為起造人的名義,但是建築物已經興建完成領取使用執照超過3年,也屬於中古屋。

所以中古屋不一定是舊房屋,新完工的房屋也有可能是中古屋!

中古屋的屋齡

中古屋屋齡

每個在看中古屋的人,都會對於【屋齡】有很大的考量。

主要就是怕高屋齡,帶來許多的問題,例如墻面、天花板滲漏水,浴室年久的滲漏水問題,電線管路老舊…等等。

那到底幾年內的中古屋屋齡,是可以考慮的呢?

以Joyy的角度,會考量以下2點,提供給你參考:

地段

以中古屋在台灣,不動產上的表現,地段佔了絕大部分的好處。意指,熱門地段(如市中心、捷運旁、火車站、高鐵旁、重劃區附近…等),就算是屋齡高的屋子也都會有人出手購買,而他們的重點都是在於「好地段是屋況無法取代的、屋況可以整理、地段無法改變」。

建材耐用年限

中古屋,屋齡高,還需要去注意的,就是【建材耐用年限】。

你可能聽過有人說:

「買房子買民國93年之後的,因為建材鋼筋法規有更新」

「西元1999年9月21日後到現20年差不多了(現在2020年),注意25年前的屋子,可能都有潛在問題(管線、電路、滲漏水…),盡量不要選」

Joyy這裡整理建材的耐用度,給你參考,如果賣房的人,有提到「屋主重新翻新過」,就可以從何時翻新過的年份回推,來判斷屋子是不是太老了。

  • 磚造:25年
  • 加強磚造:35年
  • 鋼筋混凝土(RC):50年
  • 鋼骨鋼筋混凝土(SRC) :50年
  • 鋼骨混凝土(SC):50年

中古屋的自備款

中古屋的自備款

選擇購買中古屋,自備款的準備非常重要。尤其更是在目前因為疫情的關係,有做利率降息。

千萬別因為降息,而輕忽了自備款的準備

通常,自備款的部分,都會建議能夠準備在房價的3成,是最保險的。

但是買房不能只準備好自備款,而是有些隱藏的費用,你不得不注意!

頭期款

通常是指房價的2至3成。通常只要不是特別狀況的屋子,銀行都願意讓貸款人貸至7成。

而新成屋或是預售屋,建商或代銷公司,可能會為了促銷屋子,會有更高的成數(8~9成都有可能)

銀行貸款方面,目前利率差不多在 1.5~2%左右,通常可還可再分20年期~30年期。

下一章節,我將會把【中古屋的貸款】中更多的細節分享給你。

貸款月付金

分享自備款的事情,為何提到【月付金】呢?因為經驗上,有過發生,付的起頭期款,但後續因為資金週轉問題,導致月付金付不出來,而被強制法拍執行。在一開始,就該把月付金做好控管,別這後續這事情發生。

付的起頭期款,不代表買的起房子。

其他雜支

自備款,一定要加估,這個費用。通常都會被忽略掉,而最後花了時間看屋、談價格,最後因為這部分而放棄買房了。這裡的費用包含如下:

  • 仲介服務費:中古屋成交價的1~2%,如果沒有透過房仲,就不需要了。
  • 代書:簽約時的潤筆費1000~2000元不等,實價登錄費用1000元。產權移轉費用(以權狀張數決定,每張7000元,超過1張加收20%)
  • 火災險/地震險:約2000~3000元,若沒有貸款也可以不用保這個。
  • 政府規費:契稅(房屋評定現值的6%),印花稅(建物總現值+土地公告現值)*0.001,登記規費(建物總現值+申報地價)*0.001…等等。

上述這些雜支費用,可以大略估算由總價的3~5%來估算。

中古屋的貸款

中古屋的貸款

在這裡,不是和你說,要怎麼與銀行貸款。

而是要讓你知道,銀行會參考哪些條件,來進行貸款的評估。

這有助於你在看中古屋時,是不是有符合這些條件。

各家銀行在估貸款時,都會參照以下5個條件,進行評估,好好記起來這5個條件吧!

基本上在估貸款給你時,會有這二個基礎條件:

☆貸款人(所有權人)年齡+房屋貸款年限<75

☆貸款年限+屋齡<50

中古屋建材

在前面有提到【建材耐用年限】,共分磚造(25年)、加強磚造(35年)、鋼筋混凝土RC(50年)、鋼骨鋼筋混凝土SRC(50年)、鋼骨混凝土SC(50年)。

如果你正在看的中古屋,耐用年限剩的越短,房屋的殘餘價值就越低。銀行則會更慎重的評估。若是所在的地段更差的話,可能只能貸到5至6成。

中古屋地段

地段真的很重要。這個在前面分享考量中古屋屋齡時,就提到了。屋齡高,如果在非常夯的地段,也是非常值得擁有的。

而銀行,也會在每個縣市依地區分類,共分A、B、C、D級。

A級最高能申貸至8成貸款、B級為7.5成、C級7成、D級只有6成。

而台北市是唯一一個,共12個行政區,都列為A級的。另外A級的,還有新北市、桃園縣市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等的特地區域。

其中,也只有新竹縣市,只有區分為A、B級,整體是較所有縣市來看,最值錢的。

澎湖、金門則屬C級,但如果是新北市或有捷運到達的地段,中古屋貸款中銀行還是會有機會到8成。

重點:屋齡其實不是中古屋對於銀行核貸很重要的,還是只有「地段」才是銀行最重要的評估點。

所以中古屋,還是要以地段為首選啊!

經驗上,如果真的有喜歡的中古屋,而多數銀行仍不願意核貸的較好的成數之下,可以選擇規模較小的「信用合作社」,只要借款人本身沒有什麼重大的信用問題,透過他們也可以有不錯協助。

中古屋貸款年限

前面有提到,年限的部分。在這裡銀行為了避免風險,設定了年限來做一個規範。

☆貸款人(所有權人)年齡+房屋貸款年限<75

☆貸款年限+屋齡<50

例如:

購買屋齡30年的屋子,貸款年限最長20年,如果屋齡已經是40年了,那貸款年限就只剩10年。

而總貸款金額若是相同的話,屋齡40年要繳的貸款,將會是30年屋齡的2倍,這時還款壓力將會大幅增加!!

中古屋銀行鑑價與核貸金額

銀行在決定放款給貸款人時,都會考量房市波動風險,在估價上都一定會較市場成交價保守很多。核算貸款金額時,就會從【買賣契約價】與【銀行鑑價】二者中,取最低的,作為計算基準。

範例的狀況如下:

購買房屋的成交價是1000萬元,原本預期貸到8成的金額是800萬元,但銀行卻只核貸630萬元,比期待少了170萬元,為什麼呢?

正是因為銀行對該棟中古屋的鑑價僅有788萬元。

每家銀行放款部門,對於業務範圍內,都有各種不同的核貸基準。初步會參照【中古屋建物謄本內容】、再依【屋齡】、【區段】、【房屋類型】、【週邊環境】、【交通條件】等,扣掉增值稅應繳金額後,初步估出其『銀行鑑價』,若銀行鑑價小於買賣成交價,就容易發生核貸不足的問題。

銀行在估價、鑑價是不同的階段。有人可能以為銀行估價等於鑑價,這是不對的。

「鑑價」是指有「判斷價值」的條件。

「估價」只是單純依銀行業務員的經驗來回覆。

所以,如果怛心核貸金額不高的話,最好就是要自己做好功課,了解其中古屋附近的行情,或是請有往來的銀行協助評估,來避免貸款不足的情事發生。

當然如果本身這間中古屋有以下的問題,銀行在第一時間上,就不會有很好的核貸的,例如:

兇宅、輻射屋、海砂屋、經常淹水區域、危險山坡、結構瑕疵…等等。

中古屋貸款人的還款能力

另外在借款人本身的信用、還款能力和職業,也是影響銀行貸款的條件中,很重要的一項。

在貸款時,能夠提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶。能有報稅資料、薪資轉帳紀錄、收入穩定等,就是較完成的所得資料了。

如果借款人本身條件不錯,信用卡與其他貸款還款紀錄均正常,沒有聯徵異常的話,銀行在內部評分再加上中古屋坐落地段好的話,貸款利率和成數就會較好。

而如果在貸款成數上,還差0.5到1成時,可以評估看看以下方式: 

  1. 辦理信用貸款(非必要,Joyy不建議)
  2. 辦理裝潢貸款(非必要,Joyy不建議)
  3. 增加保人
  4. 增加抵押品
  5. 提供其他收入証明(股票收入、其他兼職收入…等)
  6. 選擇知名房仲業者(Joyy我可以協助你)

中古屋的裝潢

中古屋的裝潢

裝潢,這裡指的中古屋裝潢,不是指裝潢的美侖美奐,不是指任何一種裝潢風格。

而是要讓你知道,中古屋你在購買後,要注意哪些重大事項,為你的裝潢做好「打底」的功夫。

房子屋況越好,體質越好,才能避免以後煩人的滲漏水、壁癌等問題。

在這和你分享6大中古屋裝修前的原則。

壁癌處理

房子會有壁癌,是因為牆壁中的鹽份含高偏高或是防水層被破壞。這時最好請專業的師父、防水公司到現場看。常見的就是使用化學藥劑打入牆壁中稀釋避鹽,或是打入膨脹劑使終隙填滿(俗稱的打針),再將其防水工程做好來徹底除掉牆面壁癌問題。

滲漏水處理

滲漏水問題沒有處理,不單單只是會讓家裡覺得潮濕外,還有可能會引起居住鄰居的抱怨和糾紛。找出問題的源頭與主因,並採取解決方案來讓房子的體質更好吧。

以上列出常見的漏水問題與可行的解決方案,給你參考。

狀況:
頂樓天花板漏水或非頂樓,天花板有滲漏水痕跡。

解決方案:
頂樓全面做防水,非頂樓可能是天花板上面有水管經過,而水管有破裂,只需要將水管更或修補即可。但需要預先告知樓上住戶。

狀況:
浴室隔間滲漏水(浴缸處最常見)

解決方案:
隔間拆除重新做防水。浴缸最好是打掉,改成乾溼分離。

狀況:
窗台窗戶角落滲漏水

解決方案:
施作雨遮、及窗台防水

水管、電線更換

中古屋的年限只會越來越大,除非有都更,不然這房子仍是需要好好保養。管線、電路10年更換一次,是最好的。電器品會一直不斷的汰舊換新,如果屋子內的電線是舊的,不止耗電外,也有潛在可能發生電線走火的危除。而總電量也最好可以評估是否申請加大電量,來確保家電使用的安全。

水用管線主要更換,也是為了怕生鏽而發生滲漏水問題。所以能夠更換,絕對是對中古屋體質上,最好的幫助。

防水工程

台灣是海島型國家,水氣、溼氣、雨天都來的比別地頻繁。防水工程就是種預防工作,中古屋上若是自己要住的,更該注重所有細節。所以浴室、窗台、外牆等,都該特別注意防水工程是否完整、防水用料是否扎實足夠。不做半套,來大大提升住的品質。

配電配線

中古屋和新成屋,除了在屋齡上的差別之外,另外就是線路配置上,一定大有不同。如果你看中的中古屋,已經預想要配置的裝潢,那電線管線,就不要使用延長線或壓條的方式走「明管」了,能將電線佈置於牆中,可以提高家電的使用狀況外,也可以避免電磁波干擾,更讓居家看起來更加美觀與安全。

格局與動線

中古屋在處理好上述問題後,一般來說,中古屋擁有『室內大坪數』的優勢。所以在最後,好好的思考格局與動線,更可以為自己的房子有更多加分的地方。

以下整理了一些網路上搜集來的資訊,讓你參考參考囉。

  1. 走道寬度不得小於80公分(90~120公分最佳)
  2. 有櫥櫃的走道距離為櫥櫃單扇門片寬加40~60公分。
  3. 依櫃深約60公分。
  4. 床邊距離衣櫃至少70公分。
  5. 書桌深為60~80公分。
  6. 床邊距離書桌至少70公分。
  7. 淋浴間寬至少80公分。
  8. 廚房、浴室的門片寬約70公分,房間門片寬為90公分。
  9. 浴缸寬度約72公分。
  10. 餐椅與牆距離至少35公分。

中古屋的驗屋與交屋

中古屋的驗屋與交屋

買中古屋需要驗屋嗎?可能很多人的想法是,又不是新成屋,幹嘛多花一筆錢去驗屋;

中古屋就是現況交屋啊,有問題就是找屋主;這是沒錯的,但又不是常常買屋子怎麼知道這個現況是好?還是不好呢?這裡和你分享3種方式和2種費用,讓你清楚知道,你該不該進行!!

一般來說,3至5年的中古屋,算是新古屋了,會遇到漏水、壁癌、電線老舊的問題非常的少,但也不是保証一定不會發生。而驗屋上面,可以分成下列3個方式:

3個驗屋方式

  1. 自行驗屋
  2. 請專業公司驗屋
  3. 請設計師驗屋
通常這還是受限於,你在購屋時上的預算,若是怕無法自已看出屋況,尋求專業公司協助確實是一個很好的方式。 專業公司有著許多專門的設備儀器,對照房屋買賣合約內容、技術法規的規範,可揪出一般難以發現的房屋缺失問題,如:檢測梁柱與牆面是否傾斜、檢測滲漏水與壁癌、檢測輻射與甲醛….等。

2種收費模式

驗屋上費用大致可分為

「坪數」

「房型」

2種,通常30坪左右大小的房子,約需1~2萬元。如果你真的對於屋況無法掌握,多花一筆開銷,能確保自己房子住起來沒有問題,這種做法,是可以考慮的唷!

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專業工商顧問服務 | 未登記工廠 | 特定工廠 | 農地工廠 | 用地變更 | 工廠規畫

擁有專業經營團隊,為您完成農地上建物產權合法登記、依法規替你將農牧用地變更成為建築用地。全程合約制,階段性收費,未過件保証全額退費。專辦特定工廠納管、特定工廠改善協助您的農地工廠成為合法工廠。擁有建築師、消防設備師、環保技師等專業,為您提供完整解決方案。
買房好難!!由小換大才是關鍵!!

買房好難!!由小換大才是關鍵!!

買房好難!?由小房換大房才是關鍵!在現許多人會覺得政府打房好像沒有效果,怎麼房價還是這麼高,根本就已經買不起了,高房價已經讓無房族沒有買房下去的動力…真的是如此嗎?和你分享我的個人經驗…希望能給你些幫助。

買房前的準備

過去在園區工作時,從桃園初來乍到新竹,為了工作方便,都是在目前工作所在地的附近,就近找適合的租屋處,來開始自己的外地生活

在初期想決定小房換大房時,自己也不會去想太多,怎麼去分配自己所賺到的收到,那時最想的,就是想買一台車來開,但當時工作的初期2、3年,也都只有想想,而沒有行動(真的花錢買車),反而是自己被分配到了台南工作時,才覺得,有台車是非常必要的。才真正地好好思考自己需要一台什麼樣的車。

而認識我的朋友都知道,我選了一台中古的 VIOS,當時只是覺得,至少這台小車是省油的,可以供我新竹、台南兩地跑就足夠了…

而在2008年金融海嘯後,又因為公司整編的關係,回到了新竹…

好…你可能會覺得,這和買房有什麼關係。

很有關係…

因為這一點,我在回新竹後,就好好的『前女友』(現任老婆),做了很深的討論。

買房前,最重要的第一個準備

分配資金

當時我和她還是租屋,兩人同居之下,是可以省下一人的租金,因為工作關係而在一起…(可見在竹科工作的工程師圈子有多小)。但一個月的租金當時是落在7,000~8,000元/月,所以我們討論之下,以未來結婚為前題,兩個人的薪資如果可以拿出1/3來付房貸(頭期是這幾年存的,約4x萬),是不是評估約1萬至1萬2左右的房貸,也不影響工作(上下班路程)的地點來考量。

當時就看到了新竹市中心的采舍新世界。使用坪數雖然小了些,但至少在費用的負擔上,我們可以開始擁有屬於自己房產了。而且重點又不會影響工作、影響生活品質,這個決定,讓我開始對小房換大房慢慢建立信心。

買房後的改變

因為有了房貸壓力了,開始對於自己的用錢,變得更加小心。我覺得這是一件好事。因為『有需求』,才『改變』,就如同被分配到台南一樣,有了用車的需求,才開始思考什麼車適合自己。而不是去用自己的好惡或物欲,去購買『不是自己需要』的東西。

這個思考與做法,非常重要。

你現在無法買房,有真的好好想過,是因為什麼原因嗎?是你的物欲太高?還是有什麼不可抗力的原因或不良習慣?

讓你存不了錢!

而隨著自己生涯的安排,開始走入婚姻、小孩、到照顧家庭…

也在為了小孩與當時的貓咪著想,所以又再選擇可以更長久居住,而擁有更多休閒場所的地方,而選了南寮。

從原本的15坪大的房子,換到了35坪左右…

而這15坪的房子,也在從小房換大房之後,小房成為出租使用,為我們開始帶來租金收入,只要租金能cover房貸、管理費,就很足夠了。

買房小房換大房的關鍵

我想你可能看到這,會覺得這個部份和你現況不同,根本沒幫助。

但我主要想提的關鍵是:分配與規畫

因為先有了資金上的分配,擁有了第一間的房產(先求有、不讓自己有負擔、不求好)。後續的規畫(為了孩子),而擁有第二間做長遠考量。

你該思考怎麼幫助自己先擁有能夠負擔又不影響生活的第一間房,再去考量轉手或出租時,你該怎麼規畫與調整。

如果都停留在:『好想住進XXX但他好貴喔』的想法,會不會有些不切實際呢?

好好了解自己所擁有的,用心去規畫,你一定可以從這之中找到屬於自己的方式,來購入房產。

買房要準備的費用

開始有了小房換大房的規畫起,第一步就是要清楚買房前最重要的3件事:
【頭期款】
【每月貸款】
【其他支出】

頭期款

頭期款,也是你常聽到有人在說的【自備款】,也就是買房前需預先支付的第一筆費用。通常買中古屋一般只要是在市區、權狀坪數不要小於15坪,通常都可以有7成以上的貸款額度。如果是新成屋或預售屋,建商可能為了促銷,可能還可以貸到8、9成。

頭期款的準備金,通常至少需要準備總價的30%

 

每月貸款

買房,在目前一般民眾一定都會向銀行借錢來購買。就是我們常說的申請銀行房貸。向銀行借貸,就會有支付利息與償還本金。貸款金額越高,每月要支付的錢越多,如果每月貸款金額過高,將容易讓自己的現金週轉不好。

每月貸款最好控制在月薪的1/3以內,是較好的。

其他支出

多說明這部份,是要讓大家更清楚,還有什麼隱藏費用,以下會以逐條的方式,詳細給你知道。這些的費用,大約是佔房屋總價約3~5%喔。

  1. 仲介公司費用:約為成交金額的1~2%,若不是透過到仲介公司購買則不需要。
  2. 代書費用:訂約手續費買賣方各2000元、產權移轉費(土地、建物)每筆7000,超過1筆加收20%、設定抵押權每件約4000~5000元,其他雜支…等等。
  3. 房屋火險、地震險:約2000元。
  4. 政府規費:契稅(房屋評定現值6%),印花稅(建物總現值+土地公告現值)*0.001,登記規費(建物總現值+申報地價)*0.001 …等等。

所以,買房是件大事,務必做好費用上詳細的規畫,才是上策。

這裡提供一種簡易的算法,讓可以快速評估,如何做到小房換大房,就是【2成估貸法】,進行評估。

例如,

自備150萬,以2成來看,約略75萬為1成,房價就是在750萬。但不能抓這麼緊。因為買房上,還有其他支出(代書費、契稅、服務費),以我個人來看,會以65至70萬來做為1成,就是房價650萬至700萬來評估。

這樣的評估方式,也較能讓自己可合理的抓出可買的的房價類型與價格區間。

分享自己買房的經驗

其實是今天在和潛買溝通與交流買屋經驗時,而突然想把這內容隨意的整理一下。這位小姐很認同這個方式,我也給予她和先生很好的規畫與建議。這之中,我們交流了很多較私密的事,比如 她們目前的每月收入總和、負債狀況、之後5年的規畫等等。

我相信【房仲】的角色,不是只有賣屋而已,而是成為你的【理財顧問】、【知心伙伴】,為你買屋賣屋做更好的【資產規畫】,能看到你透過我的規畫,完成買房的夢想並提高人生高度,我想這比什麼事情,都來的值得了,你說是吧!

I'm Joyy

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