五股違章工廠 燃燒惡被告發

五股違章工廠 燃燒惡被告發

新北環境稽查重案組日前接獲民眾通報,於五股民義路深山巷弄內常有不明空污及燃燒惡臭情事,經稽查員多日巡查鎖定可疑區域終於六日深夜至民義路一段二八七巷內埋伏,當場破獲一家非法從事鑄造違章工廠正以高溫進行灰鐵鑄造。環保局昨(七)日表示,該廠未領有固定污染源設置及操作許可文件逕行操作,依違反《空氣污染防制法》規定告發,最高可處新臺幣二千萬元罰鍰,並命停工。

(閱讀全文…)
什麼是特定工廠納管?

什麼是特定工廠納管?

經濟部在為佔進工業發展,健全全台灣工廠的相關管理,而推出的「工廠管理輔導法」中,為求能更有效的管理全台灣所有工廠,而推出「特定工廠登記辦法」。主要也是為了能全面統籌所有工廠狀況,並開放此法,給予所有農地上工廠、未登記工廠…等等,一個取得合法的途徑。

(閱讀全文…)
申請房屋貸款前你要注意的5件事情

申請房屋貸款前你要注意的5件事情

政府近期積極打房,其實針對的都是許多房地產投資客。在近期與我看房的客戶裡,就還是有許多看屋的人會問到:

『這次政府打房,會不會房價往下掉啊?』『限縮銀行房貸貸貸款,會不會影響我申請房貸啊?』…等等

我說,依照現況來看,買房是絕對需要超前佈署的。在申請房屋貸款前,不是只有準備好錢就可以的。因為銀行會看待借款人許多項事。以下,就幫你整理成5個大重點方向,讓你一次明白!!

買房並不同於買商品,商品你可以衝動型購買,因為價格通常是你月薪之中可以付擔起的。而在購屋的消費模式中,該做好的是事先規畫,才有機會在看到適合的房子出現時,做出正確定的決定,並讓銀行給予你及時且適合的幫助。

定期存款

存款

這裡為什麼是提到定期存款,而不是「自備款」,主要是銀行在放款時,會希望你的資金來源是穩定的。所以常常在銀行基本和借款人取得資訊時,都是會期待有近半年穩定的金流進入借款人帳戶。主要就是用來取信於銀行,來協助你進行房屋貸款的核貸。

所以當你要開始進行房子買賣時,這一點一定要注意。

如果目前你是標準上班族,有薪資往來的,那通常不用太怛心沒有這半年以上的紀錄。

如果目前你是創業族,或是領現金的族群,就一定要開始規畫,定時將收到的資金,轉入你的指定帳號,來建立這個半年以上的存款紀錄!!

個人信用

信用

謹慎理財、信用至上,這個在使用信用卡時,一定要都會看到的標語。銀行在進行房屋貸款評估時,一定會去調借款人的『聯徵紀錄』,主要就是確定借款人是否有其他銀行的不良還款紀錄狀況,做為一個放款依據。

因為信用不是自已說好,就是好的。而是需要有憑有據的。

關於個人信用的查詢,Joyy提供一個線上查詢的網址,可以多加利用喔。

地段

地段

地段地點一直都是房地產決定價格的關鍵。所以銀行在決定放款在抵押品上,也一定是以『地段』為最優先考量。

以新竹來說,市區等熱門地段,銀行放貸房屋貸款時都幾乎都算是A級,而就以新竹的房地產來看,也都是只有區分A與B級,銀行在放貸上,都會以8成可貸居多。前提是屋齡仍不要太高,所以「地段」真的要好好決定。

延申閱讀:中古屋你了解多少!?5件你至少要有的基本認知

金錢流向

金流

金錢流向,是指銀行會去看買賣合約,是否同一人,而款項是否也是直指於此人。銀行主要是不希望買方是個人頭或有可能假合約,想辦理超額房屋貸款的事情。

最好的方式,就是透過第三方銀行進行履約帳戶,來確保買賣雙方的金流與各項執行義務,杜絕可能發生的買賣糾紛。

地緣關係

地緣

準備好上述幾點後,銀行還是會在去做一個評估,就是去看房屋貸款借款人和這個房子是否有【地緣關係】

所謂地緣關係,就是指這房子假設是3房,而買方是否有任何相關原因而購買。例如,原本住在南寮大樓的,因為人口增加而換屋至透天厝,這就指有地緣關係。

當然也不是說住台北買在南寮,就是投資,也會問是否因為工作關係…等等。

銀行是想藉此了解,買方是否可能為『投資客』,來做好未來自己產權抵押時的保障。

綜合以上的要點,主要就是希望幫助你在進行房屋貸款前,請需要注意的5件事情。

房屋買賣,一直都是件學校沒教的事。過去你可以為從長輩的經驗、朋友買屋的經驗,來了解其過程。

當然你也可以透過google一些關鍵字,如 房屋貸款 來了解解更多的分享內容,慢慢為自己建立起正確的買屋觀念。

而Joyy也同樣會提供諮詢的服務,讓你可以找到更專業的詢,為自己買屋賣屋之路,走的更穩更好。

I'm Joyy

I'm Joyy

專業工商顧問服務 | 未登記工廠 | 特定工廠 | 農地工廠 | 用地變更 | 工廠規畫

擁有專業經營團隊,為您完成農地上建物產權合法登記、依法規替你將農牧用地變更成為建築用地。全程合約制,階段性收費,未過件保証全額退費。專辦特定工廠納管、特定工廠改善協助您的農地工廠成為合法工廠。擁有建築師、消防設備師、環保技師等專業,為您提供完整解決方案。
買房的6大準備工作,你做對了嗎?

買房的6大準備工作,你做對了嗎?

買房一直都是件人生大事,但在我們求學的過程中,都沒有人從頭到尾教過該怎麼買房?現在資訊這麼多,金額這麼亂,到底該怎麼買房,才不會吃上虧,花了大錢。

Joyy在這和你分享我從事這房仲服務以來,最完整的買房6步驟,讓你不會買貴又可以做足功課,來為自己找到一間適合自己的房子。

找物件

【不動產大小事】買房的6大準備工作,你做對了嗎?-imjoyy (2)

買房第一優先,就是選擇【地段】

好的地段,絕對對於房價來說,有穩定的效果之外,持有後再賣出,也不怕價格太差。

但對於第一次買房的人來說,就算知道縣市中心、交通要道是好地段外,買不買的起又是一回事。

所以對於第一次買房的人來說,這個地段,要考量的是以下幾點:

1.離工作地點方不方便?

2.附近是否有學區?

3.購入後的6年內,是否能滿足這6年的生活需求?

以Joyy為例,第一次買房時,就買在新竹市的市中心偏香山的位置(采舍新世界,在新竹市北新街),當時的考量就是,有景觀大道,開車進新竹科學園區方便(15分鐘左右),騎車的話,走食品路接寶山路,亦可快速進園區。附近有西門國小,學區也方便。重點是走路就能到新竹市,到遠百、新竹火車站都很便利。而附近的生活機能好,當時Joyy和現任老婆,從有小孩後,購物採買都十分便利,直到孩子接近2歲後,才換到更大間的。

而現在這間,還為我每個月帶來不小的租金收益,可以說是都符合這3個條件。

所以,【地段】真的很重要!!

也因為現在物件很多,網路也方便,可以先好好的在網路上先看好地段,再進行下一步的動作。

看環境

【不動產大小事】買房的6大準備工作,你做對了嗎?-imjoyy (3)

決定好地段後,就可以先到附近走走看看,了解一下這件附近的環境,是否適合自己的條件。

環境要看,可以注意以下幾點:

1.上下班時段:看看車流、了解擁擠的程度,評估自己選擇這社區時,是否會有其他困擾。

2.週遭店家:看看用餐時間、了解假日時段,店家的方便程度,是否符合預期。

3.生活機能:郵局、市場、醫院、警察局…等,是否在3~5公里內都有或在不遠處,主要就是確認機能是否符合預期。

看環境

【不動產大小事】買房的6大準備工作,你做對了嗎?-imjoyy (4)

環境確認之後,一定會遇到不喜歡的一些狀況,我們俗稱【嫌惡設施】,例如福地(公墓)、高壓電塔、垃圾處理場、加油站、廟宇…等等。

主要就是怕造成身心靈上的負擔與潛在影響健康的疑慮。

環境上,是絕對沒有100分的,而如果地段可以,環境也可以,這時透過篩選上,就可以將此部分做為談論價格的依據。

看屋況

【不動產大小事】買房的6大準備工作,你做對了嗎?-imjoyy (5)

前3項,屬於你可以自已就先去看的工作,接下來屋況這塊,就會真的進到屋內了解更多細節。

屋況中,最令人感到麻煩的,就是滲漏水,因為只要一有,這問題就是會一直存在,而較難根治。目前現行的做法,都算是補救的一種,很少有完全根治的。

所以看屋況,就要避開嚴重的滲漏水、壁癌等問題。

你可能會發現,有些地方可能很難看出問題。Joyy將會把屋況中,你需要特別注意的地方標示出來,讓你記得在看屋時,請務必詢問清楚。

1.天花板:注意是否有水痕,如果看起來已經是全新裝潢的,更要注意是否有保留『維修孔』,如果沒有保留,合理懷疑,可能在掩蓋什麼問題,若沒有,就要注意

2.窗框:台灣的氣侯都是多雨偏溼的。注意窗框邊邊是否有滲水痕跡,如果有水痕,可能要確認是否強降雨時,會導致雨水流入屋內。

3.室內客浴與主臥衛浴:如果衛浴是沒有對外窗的,要務必確認與室內共用牆,是否有滲漏水的狀況,像屋齡較大的房子,往往衛浴的牆角,都已經因為年久沒有做防水,而開始有滲水或壁癌的現象。

而屋況,也不要只看一次就好。真的喜歡這間,盡快安排白天、晚上、雨天、大晴天…等日子都去看一次。

來了解是否有其他沒有考量到的問題點。

談價格

【不動產大小事】買房的6大準備工作,你做對了嗎?-imjoyy (6)

如果屋況上沒有什麼其他問題之後,再來就是想用什麼價格來和屋主談了。

如果透過仲介,可以出要約或出斡旋,來請仲介談。

但可能都會遇到出價房仲不想談的問題。

這時,可以先做好行情的功課,再依照環境、屋況上等問題,請房仲談價格。

如果是自己透過屋主,可能能談的比例,就不大了,畢竟一般人沒有談判經驗,而買賣方又是對立的情況上,通常找屋主自售的,較難有價格上的空間。

Joyy目前是房仲身份,站在買方的立場來看,都不希望會買貴,所以,示出購買誠意,做好價格上的功課,都可以請房仲好好地來協助你談價格。

看產權

【不動產大小事】買房的6大準備工作,你做對了嗎?-imjoyy (7)

這一點,通常第一次買房的人,可能都會不清楚,這到底是什麼。

產權,就是紀錄目前一間屋子所有的大小細節,正常這都是過房仲買賣,才會建立的內容。主要是避免在介紹買賣的過程中,詳實紀載目前這房子是否有其他問題。例如 是否欠稅、設定抵押對象、已貸款金額、實際建坪、地坪、是否有侵佔與其他標的現況紀錄…等等。

在這時後,務必請透過房仲人員詳實和你介紹整份的內容,來確定你目前中意的這物件,是否有其他你不清楚的事。

房屋買賣都是件大事,確實執行好上述6個步驟,你一定可以為你自己找到適合的屋子。

而另外,沒有真正100分的房子,所以別太執著要找到這樣的房型,因為也要想想,有100分的房子,而你又會是符合這100房子的主人(價格)嗎?

預祝你能找到屬於自己的家。

如果你在新竹,想好好的找個家,可以透過以下的方式和我聯絡,或許我可以給你一些更好的建議。

電梯大樓委售物件

No Results Found

The page you requested could not be found. Try refining your search, or use the navigation above to locate the post.

I'm Joyy

I'm Joyy

專業工商顧問服務 | 未登記工廠 | 特定工廠 | 農地工廠 | 用地變更 | 工廠規畫

擁有專業經營團隊,為您完成農地上建物產權合法登記、依法規替你將農牧用地變更成為建築用地。全程合約制,階段性收費,未過件保証全額退費。專辦特定工廠納管、特定工廠改善協助您的農地工廠成為合法工廠。擁有建築師、消防設備師、環保技師等專業,為您提供完整解決方案。

房屋出租,遇到惡房客怎麼辦?

房屋出租,遇到惡房客怎麼辦?

擁有房產後,在對於自己不使用的不動產,一定會有想出租給有需要的人,來當個包租公、包租婆。但如果在出租的期限中,如果遇到惡意不按時繳納房租的租客,又該怎麼處理呢?這是所有房屋出租持有人,都會去思考的問題,也是有可能會遇到的。

在這文章中,將分列幾種情況,讓你一次清楚,該怎麼合法進行,不讓自己觸法惹官司。

惡房客不繳房租怎麼辦?

有時一定會遇到房客因為工作關係或特別的因素,遲繳房租。往往身為房東的你,都會體諒租客的狀況,願意寬限幾日。

但就是遇到惡質的租客,故意看準房東心地很好,惡意遲繳房租。

不論是否惡意,當房客開始有藉口拖延時,身為房東的你,就要警覺了。

首先,當然是先好意的催繳房租,如果已經通知多次了(最好有証明,例如手機的撥打紀錄、LINE的通話紀錄…等等),房客還是沒有明顯要付租金的情況之下,就寄出【存証信函】,內容中,說明清楚租客誰,應於每月幾號繳交房租,今日已幾月幾日,仍未繳付房租,這時在信函上,給房客一個【催告期限】(3至5日),要求給付房租。

如果房客在接到存証信函,仍無動作,並已經超過期限。開始進行第二次存証信函,表示房客已經 連續兩個月未交租金,並超過房東本人容許期限,主張終止租約。這時,即是根據《土地法》第100條中第3點法規,租客積欠租金額,除擔保金抵償外,達兩個月以上。主張收回房屋使用權,同時終止租約。

也就是說房客必須欠租4個月,房東才可以主張終止合約並收回房屋。在第二次裡,一定要完整說明清楚終止合約,並定期限(15號或月底),要求清空私人物品,如果接到了不理,也沒有清空,就可以進行下一步提告《民事訴訟》請求公權力執行,要求房客搬走。

在正當請走惡房客前,一定要先終止你們之間的合約關係,如果沒有終止,是很難請公權力介入的。

 

寄出存証信函,有3個意義:

1.執行法律上的請求權,並請郵局(*註一)存檔做為第三方証人。

2.從郵局寄出存証信函,建立時間點,因為請求權在法律上的時間點是很重要的,官司的輸贏常常發生在時間點上因為逾期而失效。

3.就是嚴正的通知租客,我要進行法律程序,不要故意拖延應繳付的房租。

 

*註一:

下方我會留下郵局可製作存証信函的格式下載位置,供你需要時來使用。

另外存証信函的相關準備,可以參考以下方式

a.一式三份(郵局一份、寄對方一份、自己一份,這部分可視你想給予的相關人數來決定)

b.每頁書寫完後,記得蓋下騎縫章,避免內容被更換。

房客失聯,我可以直接進入房內並清空嗎?

這萬萬不可!

正常人的觀念,認為房子的所有權是自己的,房客不搬,房東可以把房客的物品清空。但現實是,你與房客有租約,房客在租約期間受法律的保護,你不可以隨意進出,這樣將會讓你吃上【侵入民宅】的罪責。

由於有租約,法律上,已是租客的私人空間。一但你私自進入,把房客的私訊物品移出或拆除,就將構成竊盜罪和毀損罪。

建議根據狀況一的方式,寄出存証信函,解除合約後,再行使請求權,由法院派請指定的執法單位來強制執行,這樣才不會讓自己吃上官司唷。

如何提告!?怎麼進行強制執行?

這在出租處的所在當地地方法院簡易庭具狀提出民事訴訟,在裡面通常會有訴狀書寫範例的書可以參考,或者也有請志工人員來協助你。

內容大致就是要寫明我屋主誰,要求租客某人歸還房屋,並且要求對方給付先前欠繳的租金。

這時,有些房東當初會讓房客遷入戶籍、登記公司,提告的時候記得也要寫明要求對方必須遷出戶口、變更公司登記地址。

對房客的部分是提起返還租賃物的訴訟,再一併請求房客返還逾期未繳租金,如果查證房客另外有破壞房屋的情形,可以同時向房客請求侵權行為損害賠償。

侵權損害的部份一定很難舉證,可提出租屋前的屋內照片,比對返還房屋後的屋內狀況做為舉證。

請法院幫你做強制執行,就必須要有執行的名義。所以你要先取得法院判你勝訴的確定判決之後,才能再進一步向法院民事執行處聲請強制執行,讓對方遷出你的房子。一直要到這個階段法院才會指派警察,動用公權力強迫對方依照判決內容搬離。

如何定訂租約來避免與防範

如何保証自已房東的權益,又不會讓房客感受損失,最好的方式,就是採用 《內政部公佈的契約書》範本,這裡就已詳列許多法規和事項。

你可以在下方連結,找到目前公佈的最新合約範本。

https://pip.moi.gov.tw/V3/g/SCRG0302.aspx

當然,還是有一些需要因狀況來調整的事項,例如:

1.簽約時需要給付幾個月押金?(內政部規定不得超過兩個月)

2.每月幾號繳付租金?

3.房客需要付擔哪虛費用?租金包含哪些費用?

4.有沒有特約事項?

最後當然如果怕後續產生太多闆題,都可以將合約進行公証,在契約中加註違約時強制執行項目,這樣未來有一方違反合約或未履行義務時,可以拿契約至地方民事執行處強制執行,申請請求權。

做好的法律動作越完後,之後衍生的問題或爭議也將會少。

I'm Joyy

I'm Joyy

專業工商顧問服務 | 未登記工廠 | 特定工廠 | 農地工廠 | 用地變更 | 工廠規畫

擁有專業經營團隊,為您完成農地上建物產權合法登記、依法規替你將農牧用地變更成為建築用地。全程合約制,階段性收費,未過件保証全額退費。專辦特定工廠納管、特定工廠改善協助您的農地工廠成為合法工廠。擁有建築師、消防設備師、環保技師等專業,為您提供完整解決方案。