買房好難！？由小房換大房才是關鍵！在現許多人會覺得政府打房好像沒有效果，怎麼房價還是這麼高，根本就已經買不起了，高房價已經讓無房族沒有買房下去的動力…真的是如此嗎?和你分享我的個人經驗…希望能給你些幫助。

買房前的準備

過去在園區工作時，從桃園初來乍到新竹，為了工作方便，都是在目前工作所在地的附近，就近找適合的租屋處，來開始自己的外地生活

在初期想決定小房換大房時，自己也不會去想太多，怎麼去分配自己所賺到的收到，那時最想的，就是想買一台車來開，但當時工作的初期2、3年，也都只有想想，而沒有行動(真的花錢買車)，反而是自己被分配到了台南工作時，才覺得，有台車是非常必要的。才真正地好好思考自己需要一台什麼樣的車。

而認識我的朋友都知道，我選了一台中古的 VIOS，當時只是覺得，至少這台小車是省油的，可以供我新竹、台南兩地跑就足夠了…

而在2008年金融海嘯後，又因為公司整編的關係，回到了新竹…

好…你可能會覺得，這和買房有什麼關係。

很有關係…

因為這一點，我在回新竹後，就好好的『前女友』(現任老婆)，做了很深的討論。

買房前，最重要的第一個準備

分配資金

當時我和她還是租屋，兩人同居之下，是可以省下一人的租金，因為工作關係而在一起…(可見在竹科工作的工程師圈子有多小)。但一個月的租金當時是落在7,000~8,000元/月，所以我們討論之下，以未來結婚為前題，兩個人的薪資如果可以拿出1/3來付房貸(頭期是這幾年存的，約4x萬)，是不是評估約1萬至1萬2左右的房貸，也不影響工作(上下班路程)的地點來考量。

當時就看到了新竹市中心的采舍新世界。使用坪數雖然小了些，但至少在費用的負擔上，我們可以開始擁有屬於自己房產了。而且重點又不會影響工作、影響生活品質，這個決定，讓我開始對小房換大房慢慢建立信心。

買房後的改變

因為有了房貸壓力了，開始對於自己的用錢，變得更加小心。我覺得這是一件好事。因為『有需求』，才『改變』，就如同被分配到台南一樣，有了用車的需求，才開始思考什麼車適合自己。而不是去用自己的好惡或物欲，去購買『不是自己需要』的東西。

這個思考與做法，非常重要。

你現在無法買房，有真的好好想過，是因為什麼原因嗎?是你的物欲太高?還是有什麼不可抗力的原因或不良習慣?

讓你存不了錢！

而隨著自己生涯的安排，開始走入婚姻、小孩、到照顧家庭…

也在為了小孩與當時的貓咪著想，所以又再選擇可以更長久居住，而擁有更多休閒場所的地方，而選了南寮。

從原本的１５坪大的房子，換到了３５坪左右…

而這１５坪的房子，也在從小房換大房之後，小房成為出租使用，為我們開始帶來租金收入，只要租金能cover房貸、管理費，就很足夠了。

買房小房換大房的關鍵

我想你可能看到這，會覺得這個部份和你現況不同，根本沒幫助。

但我主要想提的關鍵是：分配與規畫

因為先有了資金上的分配，擁有了第一間的房產(先求有、不讓自己有負擔、不求好)。後續的規畫(為了孩子)，而擁有第二間做長遠考量。

你該思考怎麼幫助自己先擁有能夠負擔又不影響生活的第一間房，再去考量轉手或出租時，你該怎麼規畫與調整。

如果都停留在：『好想住進XXX但他好貴喔』的想法，會不會有些不切實際呢?

好好了解自己所擁有的，用心去規畫，你一定可以從這之中找到屬於自己的方式，來購入房產。

買房要準備的費用

開始有了小房換大房的規畫起，第一步就是要清楚買房前最重要的3件事：
【頭期款】
【每月貸款】
【其他支出】

頭期款

頭期款，也是你常聽到有人在說的【自備款】，也就是買房前需預先支付的第一筆費用。通常買中古屋一般只要是在市區、權狀坪數不要小於15坪，通常都可以有7成以上的貸款額度。如果是新成屋或預售屋，建商可能為了促銷，可能還可以貸到8、9成。

頭期款的準備金，通常至少需要準備總價的30%

每月貸款

買房，在目前一般民眾一定都會向銀行借錢來購買。就是我們常說的申請銀行房貸。向銀行借貸，就會有支付利息與償還本金。貸款金額越高，每月要支付的錢越多，如果每月貸款金額過高，將容易讓自己的現金週轉不好。

每月貸款最好控制在月薪的1/3以內，是較好的。

其他支出

多說明這部份，是要讓大家更清楚，還有什麼隱藏費用，以下會以逐條的方式，詳細給你知道。這些的費用，大約是佔房屋總價約3~5%喔。

1. 仲介公司費用：約為成交金額的1~2%，若不是透過到仲介公司購買則不需要。
2. 代書費用：訂約手續費買賣方各2000元、產權移轉費(土地、建物)每筆7000，超過1筆加收20%、設定抵押權每件約4000~5000元，其他雜支…等等。
3. 房屋火險、地震險：約2000元。
4. 政府規費：契稅(房屋評定現值6%)，印花稅(建物總現值+土地公告現值)0.001，登記規費(建物總現值+申報地價)0.001 …等等。

所以，買房是件大事，務必做好費用上詳細的規畫，才是上策。

這裡提供一種簡易的算法，讓可以快速評估，如何做到小房換大房，就是【2成估貸法】，進行評估。

例如，

自備150萬，以2成來看，約略75萬為1成，房價就是在750萬。但不能抓這麼緊。因為買房上，還有其他支出(代書費、契稅、服務費)，以我個人來看，會以65至70萬來做為1成，就是房價650萬至700萬來評估。

這樣的評估方式，也較能讓自己可合理的抓出可買的的房價類型與價格區間。

分享自己買房的經驗

其實是今天在和潛買溝通與交流買屋經驗時，而突然想把這內容隨意的整理一下。這位小姐很認同這個方式，我也給予她和先生很好的規畫與建議。這之中，我們交流了很多較私密的事，比如 她們目前的每月收入總和、負債狀況、之後5年的規畫等等。

我相信【房仲】的角色，不是只有賣屋而已，而是成為你的【理財顧問】、【知心伙伴】，為你買屋賣屋做更好的【資產規畫】，能看到你透過我的規畫，完成買房的夢想並提高人生高度，我想這比什麼事情，都來的值得了，你說是吧！