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買房好難!?由小房換大房才是關鍵!在現許多人會覺得政府打房好像沒有效果,怎麼房價還是這麼高,根本就已經買不起了,高房價已經讓無房族沒有買房下去的動力…真的是如此嗎?和你分享我的個人經驗…希望能給你些幫助。

過去在園區工作時,從桃園初來乍到新竹,為了工作方便,都是在目前工作所在地的附近,就近找適合的租屋處,來開始自己的外地生活

在初期想決定小房換大房時,自己也不會去想太多,怎麼去分配自己所賺到的收到,那時最想的,就是想買一台車來開,但當時工作的初期2、3年,也都只有想想,而沒有行動(真的花錢買車),反而是自己被分配到了台南工作時,才覺得,有台車是非常必要的。才真正地好好思考自己需要一台什麼樣的車。

而認識我的朋友都知道,我選了一台中古的 VIOS,當時只是覺得,至少這台小車是省油的,可以供我新竹、台南兩地跑就足夠了…

而在2008年金融海嘯後,又因為公司整編的關係,回到了新竹…

好…你可能會覺得,這和買房有什麼關係。

很有關係…

因為這一點,我在回新竹後,就好好的『前女友』(現任老婆),做了很深的討論。

買房前,最重要的第一個準備

分配資金

當時我和她還是租屋,兩人同居之下,是可以省下一人的租金,因為工作關係而在一起…(可見在竹科工作的工程師圈子有多小)。但一個月的租金當時是落在7,000~8,000元/月,所以我們討論之下,以未來結婚為前題,兩個人的薪資如果可以拿出1/3來付房貸(頭期是這幾年存的,約4x萬),是不是評估約1萬至1萬2左右的房貸,也不影響工作(上下班路程)的地點來考量。

當時就看到了新竹市中心的采舍新世界。使用坪數雖然小了些,但至少在費用的負擔上,我們可以開始擁有屬於自己房產了。而且重點又不會影響工作、影響生活品質,這個決定,讓我開始對小房換大房慢慢建立信心。

買房後的改變

因為有了房貸壓力了,開始對於自己的用錢,變得更加小心。我覺得這是一件好事。因為『有需求』,才『改變』,就如同被分配到台南一樣,有了用車的需求,才開始思考什麼車適合自己。而不是去用自己的好惡或物欲,去購買『不是自己需要』的東西。

這個思考與做法,非常重要。

你現在無法買房,有真的好好想過,是因為什麼原因嗎?是你的物欲太高?還是有什麼不可抗力的原因或不良習慣?

讓你存不了錢!

而隨著自己生涯的安排,開始走入婚姻、小孩、到照顧家庭…

也在為了小孩與當時的貓咪著想,所以又再選擇可以更長久居住,而擁有更多休閒場所的地方,而選了南寮。

從原本的15坪大的房子,換到了35坪左右…

而這15坪的房子,也在從小房換大房之後,小房成為出租使用,為我們開始帶來租金收入,只要租金能cover房貸、管理費,就很足夠了。

買房小房換大房的關鍵

我想你可能看到這,會覺得這個部份和你現況不同,根本沒幫助。

但我主要想提的關鍵是:分配與規畫

因為先有了資金上的分配,擁有了第一間的房產(先求有、不讓自己有負擔、不求好)。後續的規畫(為了孩子),而擁有第二間做長遠考量。

你該思考怎麼幫助自己先擁有能夠負擔又不影響生活的第一間房,再去考量轉手或出租時,你該怎麼規畫與調整。

如果都停留在:『好想住進XXX但他好貴喔』的想法,會不會有些不切實際呢?

好好了解自己所擁有的,用心去規畫,你一定可以從這之中找到屬於自己的方式,來購入房產。

買房要準備的費用

開始有了小房換大房的規畫起,第一步就是要清楚買房前最重要的3件事:
【頭期款】
【每月貸款】
【其他支出】

頭期款

頭期款,也是你常聽到有人在說的【自備款】,也就是買房前需預先支付的第一筆費用。通常買中古屋一般只要是在市區、權狀坪數不要小於15坪,通常都可以有7成以上的貸款額度。如果是新成屋或預售屋,建商可能為了促銷,可能還可以貸到8、9成。

頭期款的準備金,通常至少需要準備總價的30%

 

每月貸款

買房,在目前一般民眾一定都會向銀行借錢來購買。就是我們常說的申請銀行房貸。向銀行借貸,就會有支付利息與償還本金。貸款金額越高,每月要支付的錢越多,如果每月貸款金額過高,將容易讓自己的現金週轉不好。

每月貸款最好控制在月薪的1/3以內,是較好的。

其他支出

多說明這部份,是要讓大家更清楚,還有什麼隱藏費用,以下會以逐條的方式,詳細給你知道。這些的費用,大約是佔房屋總價約3~5%喔。

  1. 仲介公司費用:約為成交金額的1~2%,若不是透過到仲介公司購買則不需要。
  2. 代書費用:訂約手續費買賣方各2000元、產權移轉費(土地、建物)每筆7000,超過1筆加收20%、設定抵押權每件約4000~5000元,其他雜支…等等。
  3. 房屋火險、地震險:約2000元。
  4. 政府規費:契稅(房屋評定現值6%),印花稅(建物總現值+土地公告現值)*0.001,登記規費(建物總現值+申報地價)*0.001 …等等。

所以,買房是件大事,務必做好費用上詳細的規畫,才是上策。

這裡提供一種簡易的算法,讓可以快速評估,如何做到小房換大房,就是【2成估貸法】,進行評估。

例如,

自備150萬,以2成來看,約略75萬為1成,房價就是在750萬。但不能抓這麼緊。因為買房上,還有其他支出(代書費、契稅、服務費),以我個人來看,會以65至70萬來做為1成,就是房價650萬至700萬來評估。

這樣的評估方式,也較能讓自己可合理的抓出可買的的房價類型與價格區間。

分享自己買房的經驗

其實是今天在和潛買溝通與交流買屋經驗時,而突然想把這內容隨意的整理一下。這位小姐很認同這個方式,我也給予她和先生很好的規畫與建議。這之中,我們交流了很多較私密的事,比如 她們目前的每月收入總和、負債狀況、之後5年的規畫等等。

我相信【房仲】的角色,不是只有賣屋而已,而是成為你的【理財顧問】、【知心伙伴】,為你買屋賣屋做更好的【資產規畫】,能看到你透過我的規畫,完成買房的夢想並提高人生高度,我想這比什麼事情,都來的值得了,你說是吧!

I'm Joyy

I'm Joyy

你專屬的專業不動產諮詢專員 | 看屋帶看筆記 | 房地產趨勢 | 不動產大小事

我致力於使用最有效的方式,來幫助你解決房屋、土地、店面…等各式不動產買賣上的大小事。以充份資訊,讓你短時間內了解更多內容。打破傳統不動產的介紹方式,將用平台的大數據優勢與網路行銷的技巧,來幫助你深入體驗你想找的房子。