建築用地怎麼區分？一次弄懂甲、乙、丙、丁四種建地

想買地蓋房子，卻對建築用地一知半解？別擔心！這篇文章將帶您深入淺出地了解建築用地的分類。我們將以淺顯易懂的方式，詳細說明甲、乙、丙、丁四種建築用地的定義、特性、優缺點以及相關法規限制。無論您是首次購地，或是想更深入了解土地相關知識，這篇文章都能為您提供實用的資訊，幫助您做出更明智的決策。

建築用地知多少？為什麼要了解土地分區？

建築用地種類

台灣的土地分為「都市用地」和「非都市用地」。都市用地經過都市計畫規劃，大部分都可以變成建築用地，例如住宅用地、商業用地、工業用地等。非都市用地則分為甲、乙、丙、丁四種建築用地，各有不同的使用目的和法規限制。

• 甲種建築用地：位於農業區內的建築用地，生活機能較都市計畫內的住宅用地稍差，房價也較低。
• 乙種建築用地：位於鄉村區的建築用地，可供居住及低強度的商業使用，通常沒有道路規劃，道路狹窄，未來房價不易上漲。
• 丙種建築用地：位於山坡保育區內的建築用地，環境清幽，但為了保育環境，建蔽率和容積率都較低。
• 丁種建築用地：位於農業區內的工業建築用地，可以合法蓋工廠，大部分都作為工廠用地使用，價格便宜。

為什麼要了解土地分區？

了解土地分區對於選擇適合的土地至關重要，因為不同類型的建築用地適用於不同的建築用途、法規和限制。以下列舉幾點說明：

• 合理利用土地資源：不同的建築用地適合不同的建築用途，將土地資源分配到最適合的建築用途上，可以避免土地浪費
• 保障城市規劃和發展：土地分區有利於城市規劃和發展，確保城市發展符合相關法規
• 維護公共利益：土地分區有助於保護公共利益，例如限制商業區的發展可以保護居民生活環境
• 管理建築用地的開發和使用：不同種類的建築用地在開發和使用上，存在著不同的限制和要求，有助於管理建築用地的開發和使用

購買非都市土地建築應注意事項

購買非都市用地上的建築時，需要注意以下幾點：

• 缺乏天然氣管線：非都市計畫內大多不會鋪設天然氣管線，通常使用電陶爐、熱水器等。
• 公共設施管線未全面佈建：排水、線路等設施較不完整，可能沒有規劃，會看到雜亂的電線桿、電線。
• 道路狹窄：因為沒有經過都市計畫的規劃，道路可能狹窄。
• 周邊可能有工廠：甲、乙、丙建都可以申請無害小型工廠，住家附近可能有工廠。
• 銀行鑑價較低：由於地點偏僻，建蔽率和容積率不高，銀行鑑價通常偏低。

如何查詢土地使用分區？

• 都市土地: 可以至全國土地使用分區查詢系統或各縣市政府網站查詢，或向縣市政府申請使用分區證明。
• 非都市土地: 需向各地地政事務所申請「土地登記謄本」，查看「使用分區」、「使用地類別」欄位。

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甲種建築用地

甲種建築用地指的是位於「一般農業區」或「特定農業區」內的建築用地。 這些區域通常位於都市計畫範圍外的郊區，生活機能相較都市計畫內的住宅用地來得差一些，但房價也相對較低。

優點

• 環境較好：甲種建築用地通常位於環境較好的農業區，空氣品質和居住環境相對較佳。
• 房價較低：由於生活機能和交通便利性較都市計畫區差，甲種建築用地的價格相對便宜。
• 適合興建住宅：甲種建築用地允許興建住宅，適合想要遠離都市塵囂、享受寧靜生活的家庭。

缺點

• 生活機能較差：甲種建築用地周邊的商店、餐廳、學校、醫院等生活機能設施較少，生活便利性較低。
• 交通不便：由於位於郊區，甲種建築用地的大眾運輸系統通常不如都市計畫區完善，交通較為不便。
• 公共設施不足：甲種建築用地可能缺乏天然氣管線、公共設施管線佈建不全、道路狹窄等問題。
• 銀行鑑價較低：由於地點偏遠，建蔽率和容積率相對較低，銀行對於甲種建築用地的鑑價通常也相對偏低。

法規限制

• 建蔽率 60%：甲種建築用地的建蔽率為 60%，代表建築物基底面積占土地面積的比例上限為 60%。
• 容積率 240%：甲種建築用地的容積率為 240%，代表建築物總樓地板面積與土地面積的比例上限為 240%。
• 無公害小型工業設施：甲種建築用地允許設置「無公害小型工業設施」，但作業廠房最大基層建築面積不得超過 100 平方公尺，動力 (含電熱，不含空調冷氣設備) 不得超過 11.25 瓩 (約 15 馬力)。

開發潛力

• 低密度住宅開發：甲種建築用地適合發展低密度的住宅社區，提供都市人一個環境優美、寧靜舒適的居住環境。
• 休閒農業：結合周邊農業資源，發展休閒農場、民宿等觀光產業，吸引都市人口前來體驗農村生活。
• 小型工作室：對於需要較大空間和獨立工作環境的自由工作者、藝術家、設計師等，甲種建築用地提供了一個相對經濟實惠的選擇。

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乙種建築用地

乙種建築用地指的是位於「鄉村區」內的建築用地，可供興建住宅以及低強度的商業使用。鄉村區指的是都市計畫範圍外，但有固定人口聚集的聚落，通常道路規劃不完善，道路狹窄。乙建的地理位置通常不如甲建靠近市區，生活機能也較差，但相對來說價格也會比較便宜。

優點

• 價格相對便宜：相較於都市計畫區內的住宅用地，乙種建築用地的價格較低。
• 適合低強度商業使用：除了住宅之外，乙種建築用地也允許部分低強度的商業使用。

缺點

• 生活機能較差：乙種建築用地周邊的商店、餐廳、學校、醫院等生活機能設施較少，生活便利性較低。
• 交通不便：鄉村區的道路系統通常狹窄且缺乏規劃，大眾運輸也不如都市計畫區完善。
• 公共設施不足：乙種建築用地可能缺乏完善的排水、線路、瓦斯管線等公共設施。
• 銀行鑑價較低：由於地點偏遠，建蔽率和容積率相對較低，銀行對於乙種建築用地的鑑價通常也相對偏低。

法規限制

• 建蔽率 60%：乙種建築用地的建蔽率為 60%，代表建築物基底面積占土地面積的比例上限為 60%。
• 容積率 240%：乙種建築用地的容積率為 240%，代表建築物總樓地板面積與土地面積的比例上限為 240%。
• 無公害小型工業設施：與甲種建築用地相同，乙種建築用地也允許設置「無公害小型工業設施」，但作業廠房最大基層建築面積不得超過 200 平方公尺，動力 (含電熱，不含空調冷氣設備) 不得超過 11.25 瓩 (約 15 馬力)。

開發潛力

• 住宅開發：乙種建築用地適合發展低密度住宅社區，但需考量生活機能和交通便利性。
• 鄉村觀光：結合當地特色，發展民宿、農家樂等鄉村旅遊，吸引都市居民前來體驗鄉村生活。

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丙種建築用地

丙種建築用地指的是位於「山坡保育區」內的建築用地。由於其特殊地理位置，丙建通常擁有環境清幽的優點，但開發時必須要考量水土保持、保育計畫等環境保護措施。

優點

• 環境清幽：丙種建築用地通常位於山坡地，遠離都市的喧囂，擁有較好的空氣品質和自然景觀，適合想要享受寧靜生活的人。
  

缺點

• 開發限制多：為保護山坡地生態環境，政府對丙建的開發有較嚴格的限制，包含建蔽率和容積率都較低。
• 交通不便：山坡地開發通常受限於地形，聯外道路可能較為狹窄、崎嶇，交通便利性較差。
• 公共設施不足：由於開發規模較小，丙建區域的公共設施建設可能相對不足，例如瓦斯管線、排水系統等。
• 自然災害風險：山坡地開發需要注意水土保持，避免土石流等自然災害的發生，特別是民國 89 年以前興建的房屋更需特別注意。

法規限制

• 建蔽率 40%：丙種建築用地的建蔽率為 40%，代表建築物基底面積佔土地面積的比例上限為 40%。
• 容積率 80% – 120%：丙種建築用地的容積率通常為 120%，代表建築物總樓地板面積與土地面積的比例上限為 120%。但部分縣市政府為了環境保護，可能會將容積率調降至 80%。
• 無公害小型工業設施：與甲、乙種建築用地相同，丙種建築用地也允許設置「無公害小型工業設施」，但作業廠房最大基層建築面積不得超過 200 平方公尺，動力 (含電熱，不含空調冷氣設備) 不得超過 11.25 瓩 (約 15 馬力)。

開發潛力

• 景觀住宅：丙建的環境優勢適合發展低密度、高品質的景觀住宅，吸引重視生活品質的購屋族群。
• 觀光休閒：丙建可以發展民宿、溫泉旅館、休閒農場、露營區等觀光休閒產業，吸引都市居民前來度假旅遊。

補充說明

丙建的價格會受到地點、交通、景觀、開發程度等因素影響，並非絕對比其他類型的建地便宜。部分案例顯示，由於都市土地價格高漲，鄰近都會區的丙建也逐漸成為建商推案的目標。

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丁種建築用地

丁種建築用地主要供工廠及有關工業設施建築使用，指的是位於「一般農業區」及「特定農業區」內的工業建築用地。其特性是可以合法蓋工廠，並申請工廠登記證，大部分作為工廠用地使用。

優點

• 價格相對便宜: 與其他類型的建地相比，丁種建築用地的取得成本較低。
• 建蔽率和容積率高: 丁建的建蔽率為 70%，容積率為 300%，代表可以興建較大面積的廠房，空間使用效率較高。

缺點

• 生活機能較差：丁建通常位於農業區，周邊生活機能、公共設施可能不如都市計畫區完善。
• 環境品質疑慮：丁建允許興建工廠，周邊環境可能會有噪音、空氣污染等問題。
• 交通不便：農業區的道路規劃通常不如都市計畫區完善，道路可能較狹窄、交通不便。
• 銀行貸款條件：由於地點和使用性質的關係，銀行對於丁建的貸款條件可能會比較嚴格。

法規限制

• 建蔽率 70%：丁種建築用地的建蔽率上限為 70%。
• 容積率 300%：丁種建築用地的容積率上限為 300%。
• 地方政府可調降：直轄市或縣(市)政府可視實際需要酌予調降建蔽率和容積率，並報請內政部備查。
• 工業設施種類：丁種建築用地可設置的工業設施共有 29 項，包含廠房、附屬辦公室、社區住宅、員工宿舍、綠地、遊憩設施、公共設施等。
• 工業發展：丁建適合發展製造業、倉儲物流業等需要較大空間的產業。
• 工業社區：若經妥善規劃，丁建可以發展成結合工業生產、居住、休閒等功能的工業社區。

注意事項

• 確認地方政府法規：實際的建蔽率、容積率，以及允許設置的工業設施種類，需以地方政府的規定為準
• 環境影響評估：開發丁建時，需進行環境影響評估，並採取必要的污染防治措施。
• 基礎設施建設：開發丁建時，需注意周邊的基礎設施建設，例如道路、水電、污水處理等，以支持工業發展。

補充說明

丁建可蓋的工業設施，共有 29 項，以下一一羅列出來。

1. 廠房或相關生產設施(特定農業區、一般農業區及鄉村區，除既有工及相關生產設施外，限於經直轄市國縣(市)政府認定之低污染事業使用。)
2. 附屬辦公室
3. 附屬倉庫
4. 附屬生產實驗或訓練房舍
5. 附屬單身員工宿舍
6. 附屬露天設施或堆置場所
7. 附屬停車場等必要設施
8. 防治公害設備
9. 工廠對外通路
10. 兼營工廠登記產品有關之買賣業務(不得單純經營買賣業務。)
11. 高壓氣體製造設備及其他附屬設備
12. 工業技術開發或研究發展設施
13. 汽車修理業
14. 倉儲設施(賣場除外)
15. 綠帶及遊憩設施
16. 教育設施(限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置幼稚園者。)
17. 衛生及福利設施(限於已開發工業區並經工業主管機關規劃或核准設置托兒機構者。)
18. 社區安全設施
19. 標準廠房
20. 加油站及汽車加氣站
21. 以共及公用業設施
22. 運輸倉儲設施
23. 轉運設施
24. 業訓練及創業輔導設施
25. 試驗研究設施
26. 專業辦公大樓
27. 環境保護及景觀維護設施
28. 企業營運總部(以經中央主管機關依「推動企業營運總部行動方」等相關規定核定者為限。)
29. 其他工業設施

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甲、乙、丙、丁四種建地表格整理

項目	甲種建築用地	乙種建築用地	丙種建築用地	丁種建築用地
定義與特性	位於「一般農業區」或「特定農業區」內的建築用地，適合興建住宅。	位於「鄉村區」內的建築用地，適合興建住宅及低強度商業設施。	位於「山坡保育區」內的建築用地，適合低密度住宅開發。	位於「一般農業區」或「特定農業區」內的工業建築用地，適合興建工廠。
優點	環境較好，房價較低，適合興建住宅。	價格相對便宜，適合低強度商業使用。	環境清幽，適合高品質景觀住宅。	價格相對便宜，建蔽率和容積率高，適合工業發展。
缺點	生活機能較差，交通不便，公共設施不足，銀行鑑價低。	生活機能較差，交通不便，公共設施不足，銀行鑑價低。	開發限制多，交通不便，公共設施不足，自然災害風險高。	生活機能較差，環境品質疑慮，交通不便，銀行貸款條件較嚴。
法規限制	建蔽率 60%，容積率 240%，允許無公害小型工業設施。	建蔽率 60%，容積率 240%，允許無公害小型工業設施。	建蔽率 40%，容積率 80% – 120%，允許無公害小型工業設施。	建蔽率 70%，容積率 300%，允許興建工廠及附屬設施。
開發潛力	適合低密度住宅開發、休閒農業、小型工作室。	適合住宅開發及鄉村觀光。	適合景觀住宅、觀光休閒產業。	適合工業發展、工業社區建設。