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你了解中古屋嗎?還在認為只要是屋齡很高的就是中古屋嗎?還是以為只要是轉手過的就是中古屋呢?在中古屋是什麼意思裡,這是有明確定義的。如果你真的不清楚的話,接下來,我將和你分享有關更多中古屋的一切。

先讓你了解一下,什麼是【中古屋】

房屋已經過一次以上的轉手買賣,或興建完工己領取使用執照超過三年以上之房屋,稱為中古屋。

基本定義看,中古屋仍有2種認定型式,即使是新建造完成的房屋,但是因為已經轉手買賣過,所以也算是中古屋。

所謂第一次轉手買賣是指起造人過戶給購屋者後,購屋者受將房屋轉手賣給第三者,稱為第一次轉手買賣;

另種情形是即使房屋仍為起造人的名義,但是建築物已經興建完成領取使用執照超過3年,也屬於中古屋。

所以中古屋不一定是舊房屋,新完工的房屋也有可能是中古屋!

中古屋屋齡

每個在看中古屋的人,都會對於【屋齡】有很大的考量。

主要就是怕高屋齡,帶來許多的問題,例如墻面、天花板滲漏水,浴室年久的滲漏水問題,電線管路老舊…等等。

那到底幾年內的中古屋屋齡,是可以考慮的呢?

以Joyy的角度,會考量以下2點,提供給你參考:

地段

以中古屋在台灣,不動產上的表現,地段佔了絕大部分的好處。意指,熱門地段(如市中心、捷運旁、火車站、高鐵旁、重劃區附近…等),就算是屋齡高的屋子也都會有人出手購買,而他們的重點都是在於「好地段是屋況無法取代的、屋況可以整理、地段無法改變」。

建材耐用年限

中古屋,屋齡高,還需要去注意的,就是【建材耐用年限】。

你可能聽過有人說:

「買房子買民國93年之後的,因為建材鋼筋法規有更新」

「西元1999年9月21日後到現20年差不多了(現在2020年),注意25年前的屋子,可能都有潛在問題(管線、電路、滲漏水…),盡量不要選」

Joyy這裡整理建材的耐用度,給你參考,如果賣房的人,有提到「屋主重新翻新過」,就可以從何時翻新過的年份回推,來判斷屋子是不是太老了。

  • 磚造:25年
  • 加強磚造:35年
  • 鋼筋混凝土(RC):50年
  • 鋼骨鋼筋混凝土(SRC) :50年
  • 鋼骨混凝土(SC):50年

中古屋的自備款

中古屋的自備款

選擇購買中古屋,自備款的準備非常重要。尤其更是在目前因為疫情的關係,有做利率降息。

千萬別因為降息,而輕忽了自備款的準備

通常,自備款的部分,都會建議能夠準備在房價的3成,是最保險的。

但是買房不能只準備好自備款,而是有些隱藏的費用,你不得不注意!

頭期款

通常是指房價的2至3成。通常只要不是特別狀況的屋子,銀行都願意讓貸款人貸至7成。

而新成屋或是預售屋,建商或代銷公司,可能會為了促銷屋子,會有更高的成數(8~9成都有可能)

銀行貸款方面,目前利率差不多在 1.5~2%左右,通常可還可再分20年期~30年期。

下一章節,我將會把【中古屋的貸款】中更多的細節分享給你。

貸款月付金

分享自備款的事情,為何提到【月付金】呢?因為經驗上,有過發生,付的起頭期款,但後續因為資金週轉問題,導致月付金付不出來,而被強制法拍執行。在一開始,就該把月付金做好控管,別這後續這事情發生。

付的起頭期款,不代表買的起房子。

其他雜支

自備款,一定要加估,這個費用。通常都會被忽略掉,而最後花了時間看屋、談價格,最後因為這部分而放棄買房了。這裡的費用包含如下:

  • 仲介服務費:中古屋成交價的1~2%,如果沒有透過房仲,就不需要了。
  • 代書:簽約時的潤筆費1000~2000元不等,實價登錄費用1000元。產權移轉費用(以權狀張數決定,每張7000元,超過1張加收20%)
  • 火災險/地震險:約2000~3000元,若沒有貸款也可以不用保這個。
  • 政府規費:契稅(房屋評定現值的6%),印花稅(建物總現值+土地公告現值)*0.001,登記規費(建物總現值+申報地價)*0.001…等等。

上述這些雜支費用,可以大略估算由總價的3~5%來估算。

中古屋的貸款

中古屋的貸款

在這裡,不是和你說,要怎麼與銀行貸款。

而是要讓你知道,銀行會參考哪些條件,來進行貸款的評估。

這有助於你在看中古屋時,是不是有符合這些條件。

各家銀行在估貸款時,都會參照以下5個條件,進行評估,好好記起來這5個條件吧!

基本上在估貸款給你時,會有這二個基礎條件:

☆貸款人(所有權人)年齡+房屋貸款年限<75

☆貸款年限+屋齡<50

中古屋建材

在前面有提到【建材耐用年限】,共分磚造(25年)、加強磚造(35年)、鋼筋混凝土RC(50年)、鋼骨鋼筋混凝土SRC(50年)、鋼骨混凝土SC(50年)。

如果你正在看的中古屋,耐用年限剩的越短,房屋的殘餘價值就越低。銀行則會更慎重的評估。若是所在的地段更差的話,可能只能貸到5至6成。

中古屋地段

地段真的很重要。這個在前面分享考量中古屋屋齡時,就提到了。屋齡高,如果在非常夯的地段,也是非常值得擁有的。

而銀行,也會在每個縣市依地區分類,共分A、B、C、D級。

A級最高能申貸至8成貸款、B級為7.5成、C級7成、D級只有6成。

而台北市是唯一一個,共12個行政區,都列為A級的。另外A級的,還有新北市、桃園縣市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市等的特地區域。

其中,也只有新竹縣市,只有區分為A、B級,整體是較所有縣市來看,最值錢的。

澎湖、金門則屬C級,但如果是新北市或有捷運到達的地段,中古屋貸款中銀行還是會有機會到8成。

重點:屋齡其實不是中古屋對於銀行核貸很重要的,還是只有「地段」才是銀行最重要的評估點。

所以中古屋,還是要以地段為首選啊!

經驗上,如果真的有喜歡的中古屋,而多數銀行仍不願意核貸的較好的成數之下,可以選擇規模較小的「信用合作社」,只要借款人本身沒有什麼重大的信用問題,透過他們也可以有不錯協助。

中古屋貸款年限

前面有提到,年限的部分。在這裡銀行為了避免風險,設定了年限來做一個規範。

☆貸款人(所有權人)年齡+房屋貸款年限<75

☆貸款年限+屋齡<50

例如:

購買屋齡30年的屋子,貸款年限最長20年,如果屋齡已經是40年了,那貸款年限就只剩10年。

而總貸款金額若是相同的話,屋齡40年要繳的貸款,將會是30年屋齡的2倍,這時還款壓力將會大幅增加!!

中古屋銀行鑑價與核貸金額

銀行在決定放款給貸款人時,都會考量房市波動風險,在估價上都一定會較市場成交價保守很多。核算貸款金額時,就會從【買賣契約價】與【銀行鑑價】二者中,取最低的,作為計算基準。

範例的狀況如下:

購買房屋的成交價是1000萬元,原本預期貸到8成的金額是800萬元,但銀行卻只核貸630萬元,比期待少了170萬元,為什麼呢?

正是因為銀行對該棟中古屋的鑑價僅有788萬元。

每家銀行放款部門,對於業務範圍內,都有各種不同的核貸基準。初步會參照【中古屋建物謄本內容】、再依【屋齡】、【區段】、【房屋類型】、【週邊環境】、【交通條件】等,扣掉增值稅應繳金額後,初步估出其『銀行鑑價』,若銀行鑑價小於買賣成交價,就容易發生核貸不足的問題。

銀行在估價、鑑價是不同的階段。有人可能以為銀行估價等於鑑價,這是不對的。

「鑑價」是指有「判斷價值」的條件。

「估價」只是單純依銀行業務員的經驗來回覆。

所以,如果怛心核貸金額不高的話,最好就是要自己做好功課,了解其中古屋附近的行情,或是請有往來的銀行協助評估,來避免貸款不足的情事發生。

當然如果本身這間中古屋有以下的問題,銀行在第一時間上,就不會有很好的核貸的,例如:

兇宅、輻射屋、海砂屋、經常淹水區域、危險山坡、結構瑕疵…等等。

中古屋貸款人的還款能力

另外在借款人本身的信用、還款能力和職業,也是影響銀行貸款的條件中,很重要的一項。

在貸款時,能夠提供的資料越完整,越能幫助銀行了解客戶。能有報稅資料、薪資轉帳紀錄、收入穩定等,就是較完成的所得資料了。

如果借款人本身條件不錯,信用卡與其他貸款還款紀錄均正常,沒有聯徵異常的話,銀行在內部評分再加上中古屋坐落地段好的話,貸款利率和成數就會較好。

而如果在貸款成數上,還差0.5到1成時,可以評估看看以下方式: 

  1. 辦理信用貸款(非必要,Joyy不建議)
  2. 辦理裝潢貸款(非必要,Joyy不建議)
  3. 增加保人
  4. 增加抵押品
  5. 提供其他收入証明(股票收入、其他兼職收入…等)
  6. 選擇知名房仲業者(Joyy我可以協助你)

中古屋的裝潢

中古屋的裝潢

裝潢,這裡指的中古屋裝潢,不是指裝潢的美侖美奐,不是指任何一種裝潢風格。

而是要讓你知道,中古屋你在購買後,要注意哪些重大事項,為你的裝潢做好「打底」的功夫。

房子屋況越好,體質越好,才能避免以後煩人的滲漏水、壁癌等問題。

在這和你分享6大中古屋裝修前的原則。

壁癌處理

房子會有壁癌,是因為牆壁中的鹽份含高偏高或是防水層被破壞。這時最好請專業的師父、防水公司到現場看。常見的就是使用化學藥劑打入牆壁中稀釋避鹽,或是打入膨脹劑使終隙填滿(俗稱的打針),再將其防水工程做好來徹底除掉牆面壁癌問題。

滲漏水處理

滲漏水問題沒有處理,不單單只是會讓家裡覺得潮濕外,還有可能會引起居住鄰居的抱怨和糾紛。找出問題的源頭與主因,並採取解決方案來讓房子的體質更好吧。

以上列出常見的漏水問題與可行的解決方案,給你參考。

狀況:
頂樓天花板漏水或非頂樓,天花板有滲漏水痕跡。

解決方案:
頂樓全面做防水,非頂樓可能是天花板上面有水管經過,而水管有破裂,只需要將水管更或修補即可。但需要預先告知樓上住戶。

狀況:
浴室隔間滲漏水(浴缸處最常見)

解決方案:
隔間拆除重新做防水。浴缸最好是打掉,改成乾溼分離。

狀況:
窗台窗戶角落滲漏水

解決方案:
施作雨遮、及窗台防水

水管、電線更換

中古屋的年限只會越來越大,除非有都更,不然這房子仍是需要好好保養。管線、電路10年更換一次,是最好的。電器品會一直不斷的汰舊換新,如果屋子內的電線是舊的,不止耗電外,也有潛在可能發生電線走火的危除。而總電量也最好可以評估是否申請加大電量,來確保家電使用的安全。

水用管線主要更換,也是為了怕生鏽而發生滲漏水問題。所以能夠更換,絕對是對中古屋體質上,最好的幫助。

防水工程

台灣是海島型國家,水氣、溼氣、雨天都來的比別地頻繁。防水工程就是種預防工作,中古屋上若是自己要住的,更該注重所有細節。所以浴室、窗台、外牆等,都該特別注意防水工程是否完整、防水用料是否扎實足夠。不做半套,來大大提升住的品質。

配電配線

中古屋和新成屋,除了在屋齡上的差別之外,另外就是線路配置上,一定大有不同。如果你看中的中古屋,已經預想要配置的裝潢,那電線管線,就不要使用延長線或壓條的方式走「明管」了,能將電線佈置於牆中,可以提高家電的使用狀況外,也可以避免電磁波干擾,更讓居家看起來更加美觀與安全。

格局與動線

中古屋在處理好上述問題後,一般來說,中古屋擁有『室內大坪數』的優勢。所以在最後,好好的思考格局與動線,更可以為自己的房子有更多加分的地方。

以下整理了一些網路上搜集來的資訊,讓你參考參考囉。

  1. 走道寬度不得小於80公分(90~120公分最佳)
  2. 有櫥櫃的走道距離為櫥櫃單扇門片寬加40~60公分。
  3. 依櫃深約60公分。
  4. 床邊距離衣櫃至少70公分。
  5. 書桌深為60~80公分。
  6. 床邊距離書桌至少70公分。
  7. 淋浴間寬至少80公分。
  8. 廚房、浴室的門片寬約70公分,房間門片寬為90公分。
  9. 浴缸寬度約72公分。
  10. 餐椅與牆距離至少35公分。

中古屋的驗屋與交屋

中古屋的驗屋與交屋

買中古屋需要驗屋嗎?可能很多人的想法是,又不是新成屋,幹嘛多花一筆錢去驗屋;

中古屋就是現況交屋啊,有問題就是找屋主;這是沒錯的,但又不是常常買屋子怎麼知道這個現況是好?還是不好呢?這裡和你分享3種方式和2種費用,讓你清楚知道,你該不該進行!!

一般來說,3至5年的中古屋,算是新古屋了,會遇到漏水、壁癌、電線老舊的問題非常的少,但也不是保証一定不會發生。而驗屋上面,可以分成下列3個方式:

3個驗屋方式

  1. 自行驗屋
  2. 請專業公司驗屋
  3. 請設計師驗屋
通常這還是受限於,你在購屋時上的預算,若是怕無法自已看出屋況,尋求專業公司協助確實是一個很好的方式。 專業公司有著許多專門的設備儀器,對照房屋買賣合約內容、技術法規的規範,可揪出一般難以發現的房屋缺失問題,如:檢測梁柱與牆面是否傾斜、檢測滲漏水與壁癌、檢測輻射與甲醛….等。

2種收費模式

驗屋上費用大致可分為

「坪數」

「房型」

2種,通常30坪左右大小的房子,約需1~2萬元。如果你真的對於屋況無法掌握,多花一筆開銷,能確保自己房子住起來沒有問題,這種做法,是可以考慮的唷!

I'm Joyy

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